+7(499)495-49-41

Изменения налогов при продаже квартиры

Содержание

Что говорит закон о налоге с продажи квартиры

Изменения налогов при продаже квартиры

Продавая квартиру, продавец обязан заплатить налог государству. Налог с продажи квартиры не изменился, но изменились условия, по которым он платится. Увеличился срок владения недвижимостью для того, чтобы платить подоходный налог и сдавать декларацию в отделение налоговой службы по месту жительства.

До 2016 года

До 2016 года после продажи своей квартиры продавец платил подоходный налог, основная ставка которого – 13 процентов. Но не всегда, а только в случае, когда была разница между продажей и покупкой квартиры, с так называемого дохода.

Таким налогом облагаются российские граждане и иностранные, проживающие в России более 183 дней ежегодно. Если иностранные граждане живут менее указанного срока, то платят 30 процентов. Такие условия применялись к тем, кто приобрел квартиру или дом более, чем 3 года назад.

Обычный гражданин, приобретая недвижимость для себя, живет там достаточно продолжительное время, по статистике –  не менее 3-х лет. Если жилье приобретается в целях получения прибыли, то нужно будет не только заплатить подоходный налог, но и сдать 3-НДФЛ.

В случае владения квартирой дольше трехлетнего срока или получения ее в наследство, налог не платится. Также не нужно делать отчисления в случае, когда недвижимость была вам подарена или приобретена в результате договора о пожизненном содержании.

Сумму налога придется заплатить в течение следующего за продажей года до 15 июля включительно. Налоговую декларацию нужно заполнить и сдать до 30 апреля. Сведения о полученных доходах нужно сдать в ИФНС после продажи недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения, а также приобретенной любым другим образом меньше, чем три года назад.

3-НДФЛ

Физические лица подают декларацию в том случае, когда появляются доходы свыше учтенных на основной работе. Эти доходы должны быть задекларированы, то есть объявлены и зарегистрированы службой налоговой инспекции.

Кроме продажи квартиры существует множество источников доходов, например: сдача квартиры внаем, поступление переводов, выигрыше в лотерею и другие. Зачем нужно заявлять о своих доходах государству?

Кроме главной цели –  учета и контроля всех средств, которые проходят через налогоплательщиков, есть еще одна. Она дает право физическим лицам получить выгоду от заполнения декларации. Речь идет о праве на налоговый вычет.

Гражданин, продавший свою квартиру и заплативший налог, сможет вернуть часть потраченных средств. Правда, для этого придется подавать еще один документ в местное отделение налоговой службы –  2-НДФЛ. Но при высоких ценах на квартиру и, соответственно, высоких налогах, процедура будет оправданной.

С начала 2016 года

С начала 2016 года были внесены изменения в законодательство.

Федеральный закон

Законодатели внесли несколько изменений в Федеральный закон и кардинально изменили порядок уплаты подоходного налога. Теперь по Федеральному Закону № 382, чтобы не платить налог за продажу квартиры, нужно, чтобы она была во владении не три года, как раньше, а пять лет. Также внесены изменения в налоговую базу.

Во-первых, все, кто продает недвижимость, по Налоговому кодексу разделены на две группы:

  • граждане, оформившие право собственности на свою недвижимость до 2016 года;
  • граждане, которые стали по закону владельцами недвижимости после 1 января 2016 года.

Первые продают по закону, который действовал до начала января 2016 года, то есть освобождаются от уплаты налога те, кто купил недвижимость более трех лет назад. Вторые –  более пяти лет назад.

Зачем были внесены эти поправки? Ответ на этот вопрос кроется в тех слабых сторонах, которыми пользовались и перекупщики, и сами продавцы. Цена на квартиры, дома и другие объекты недвижимости сильно занижалась затем, чтобы не платить налог.

Чтобы привилегией получения налогового вычета не пользовались продавцы недвижимости, законодательный орган изменил исходные данные для расчета налога. Теперь налог на любой объект недвижимости будет рассчитываться по кадастровой стоимости с учетом понижающего коэффициента.

Он не платится также при следующих обстоятельствах:

  • недвижимость перешла по дарственной;
  • дом или квартира досталась по наследству;
  • право собственности было получено в результате приватизации;
  • в том случае, когда недвижимость получена в собственность в результате договора о пожизненном иждивении.

В перечисленных случаях, каким бы ни был срок владения, и как бы ни велика была разница между проданной и купленной недвижимостью, налог не платится.

В регионах

Субъекты федерации в лице местных законодателей имеют право корректировать федеральные законы. В Ставропольском крае уменьшен срок владения квартиры с 5-ти лет до трехлетнего срока.

Граждане, которые живут на территории Ханты-Мансийского автономного округа имеют право не платить на налог при продаже недвижимости также после трех лет владения. Но это пока не правила, а лишь приятные исключения.

Кадастровая стоимость

При продаже и покупке будет рассматриваться кадастровая стоимость, которая была выставлена в год регистрации. Кадастровая стоимость указана в кадастровом паспорте. Также она содержится в выписке. Это документ, который содержит основные сведения о любом объекте недвижимости.

Выписку может получить каждый гражданин РФ. Нужно обратиться с соответствующим заявлением и документом, удостоверяющим личность в местное отделение Росреестра. Вам не откажут даже в том случае, если запрашивается информация касается не вашей квартиры или дома.

Росреестр ведет учет и систематизирует данные по всем объектам недвижимости, которые расположены на территории России. По каждому объекту имеется минимум информации, которая может быть предоставлена после уплаты госпошлины. Сведения являются публичными, кроме пункта о дееспособности владельца.

В основном, граждан при покупке квартиры интересует следующая информация:

  • метраж объекта недвижимости;
  • количество владельцев;
  • кадастровая стоимость.

Не нужно забывать, что кадастровая стоимость обновляется каждый год. Поэтому, если сделка назначена на начало января, то следует проверить кадастровую стоимость еще раз, поскольку ее индексируют 1 января.

Расчет налога

Как и предполагали депутаты, внося поправки в закон, теперь нет смысла занижать цену квартиры при ее продаже. Чтобы рассчитать налог, нужно знать кадастровую стоимость в год регистрации и понижающий коэффициент.

Понижающий коэффициент –  это число, которое участвует в вычислении подоходного налога при продаже квартиры. В каждом регионе свое значение, которое колеблется от 0,1 до 2,0. Чтобы его узнать, нужно зайти на сайт местного отделения Налоговой службы или позвонить по телефону.

Попробуем рассчитать налог самостоятельно. Исходные данные:

  • кадастровая стоимость квартиры –  1 000 000 рублей;
  • понижающий коэффициент, который принят в вашем регионе –  0,2.

Умножим эти два значения, чтобы рассчитать сумму, с которой будут вычитать 13-ти процентный налог:

1 000 000 х 0,2 = 200 000

Следующее вычисление:

200 000 х 0,13 = 26 000

Итого: налог с продажи квартиры, кадастровая стоимость которой 1 миллион рублей, составит 26 тысяч рублей.

Снизить налоговое бремя можно, если владелец с помощью документов сможет подтвердить, какие были расходы для того, чтобы продать квартиру и получить доход. Законность такой процедуры подтверждает Налоговый кодекс РФ (ст. 2, п. 2).

Оформление возврата

Для того, чтобы оформить возврат налога на полученную в результате продажи квартиры прибыль, нужно заполнить и предъявить в налоговую службу декларацию по форме 3-НДФЛ.

Кроме этого, необходимо предоставить следующие бумаги:

  • договор, который подтверждает ваши права, как владельца объекта недвижимости;
  • чеки и другие документальные подтверждения расходов;
  • если есть –  кредитный договор;
  • саму декларацию.

Принцип получения налогового вычета заявительный, то есть владелец самостоятельно должен решиться на этот шаг, собрать бумаги и обратиться в налоговую.

На видео о размере налога

Налог с продажи квартиры не вырос, но способ вычисления платежа изменился. Сейчас, чтобы сэкономить на налоговых платежах, не получится, как раньше занижать цену в документах. Оформление возврата через налоговую службу компенсирует затраты.

Источник: http://ru-act.com/nedvizhimost/kvartira/prodazha-kvartiry/zakon-o-naloge-s-prodazhi-kvartiry.html

Налог с продажи квартиры в 2016 году: как вычислить и уменьшить

Изменения налогов при продаже квартиры

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

  • нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

  • 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

  • если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

  • срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

  1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
  2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е.

    вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.

  3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

  1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
  2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
  3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

  • участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
  • переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!

Источник: https://www.HabRealty.ru/nalogi/nalog-prodazhi-kvartiryi-2016.html

Налог с продажи квартиры: как уменьшить сумму до минимума законными способами

Изменения налогов при продаже квартиры

По закону, любой доход облагается налогом, в том числе тот, который был получен от реализации имущества. Однако в отношении объектов недвижимости действуют налоговые льготы — все зависит от того, как получил продавец в собственность жилье и сколько лет он владеет им.

Кто и какой платит налог

При совершении сделки купли-продажи жилья с покупателя налог не взимается. Более того, новый владелец получает льготу в виде имущественного вычета в сумме 13% от его стоимости в пределах законного лимита (2 или 3 млн рублей).

При регистрации собственности в Росреестре обе стороны — и продавец, и покупатель — уплачивают государственную пошлину в равных долях от общей суммы. В 2018 году пошлина составляет 2000 рублей.

При реализации квартиры налог уплачивает только продавец, поскольку именно он получает денежный доход с этой сделки, но лишь в том случае, если владеет квартирой меньше установленного законом срока.

С резидента РФ взимаются стандартные 13% НДФЛ, с нерезидента — 30%.

Налог с продажи имущества, находящегося в собственности более 3 или 5 лет (зависит от того, каким образом объект достался владельцу), не взимается.

Изменения в налоге с продажи квартиры в 2018 году

В 2016 году изменилась продолжительность срока, в течение которого ее владелец квартиры обязан уплачивать налог после продажи.

В отношении недвижимости, полученной в собственность после 01.01.2016, ст. 217.1 НК РФ устанавливает следующие нормы по срокам:

  • 3 года — имущество, перешедшее по наследству, договору ренты или принятое в дар от близкого родственника, приватизированная квартира;
  • 5 лет — при покупке недвижимости.

Граждане, приобретшие жилье до 2016 года, руководствуются старыми правилами, действующими на момент совершения сделки — тогда минимальный срок для всех объектов равнялся 3 годам.

Пример. Иванов купил квартиру в ноябре 2015 года, а Петров — в феврале 2016, после вступления в силу изменений НК РФ. Иванов уже в ноябре 2018 года (через 3 года с момента регистрации) сможет продать ее и не платить налог, а Петрову придется ждать до 2021 года — в отношении его объекта недвижимости действуют новые правовые нормы.

Первоначальной точкой отсчета указанного срока будет считаться день, когда имущество де-юре перешло к новому владельцу:

  • при наследовании квартиры — день кончины наследодателя;
  • жилищно-строительный кооператив — дата выплаты последнего взноса или подписания акта приема-передачи квартиры;
  • в остальных случаях — дата регистрации права собственности.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Налоговые льготы при продаже квартиры

Единственная льгота, на которую может рассчитывать владелец до окончания законного срока — это уменьшение налоговой базы, т.е. суммы, с которой рассчитывается НДФЛ.

НК РФ предлагает два варианта:

  • имущественный вычет в фиксированном размере 1 млн рублей;
  • вычет в сумме понесенных расходов на приобретение реализуемого объекта недвижимости.

Владелец жилья сам вправе выбрать тот вариант, который ему выгоднее.

С 2016 года стоимость квартиры для исчисления налоговой базы не может быть ниже 70% от ее кадастровой стоимости. Такие изменения в НК РФ стали закономерным следствием популярной практики фиктивного уменьшения договорной цены квартир, бывших в собственности менее трех лет — собственники использовали эту лазейку, чтобы избежать уплаты больших сумм налога.

Теперь по закону при расчете налоговой базы учитывается максимальная сумма: либо та, что указана в документах, либо кадастровая (с коэффициентом 0,7), если она оказалась больше договорной.

Пример. Сидоров в 2017 году купил дом за 2,3 млн рублей, а через год продал его за 3,1 млн. Кадастровая стоимость — 3, 9 млн, но с понижающим коэффициентом она уменьшается до 2,73 млн, поэтому к расчету принимается максимальная цена, т. е. договорная.

Сидоров может сократить налоговую базу на 1 млн за счет фиксированного вычета (до 2,1 млн) или на 2,3 млн за счет вычета в сумме понесенных расходов (до 800 тысяч). В первом случае он будет обязан уплатить налог в сумме 273 000, во втором — 104 000.

Фиксированный имущественный вычет применяется в тех случаях, когда:

  • стоимость недвижимости меньше или равна 1 млн;
  • у продавца нет документов, подтверждающих расходы на приобретение недвижимости;
  • квартира была получена по наследству, в результате приватизации или принята в дар.

Расчет вычета из подоходного налога при продаже жилья

Для расчета вычета и определения точной суммы налога, подлежащего уплате, потребуются следующие сведения:

  • реальная стоимость квартиры, указанная в договоре;
  • кадастровая стоимость;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство приватизации и т. п.);
  • документы, подтверждающие расходы продавца на приобретение объекта недвижимости.

Шаг 1. Определение общей суммы налоговой базы, подлежащей уменьшению

Вначале вы должны уточнить кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года. Сделать это можно на сайте Росреестра, указав в онлайн-форме поиска адрес объекта — там же вы сможете при необходимости заказать выписку.

Умножив кадастровую стоимость на коэффициент 0,7, вы сравниваете полученную сумму с суммой, указанной в договоре купли-продажи, и выбираете большее значение — это и есть стоимость жилья, которую вы будете использовать для расчета налоговой базы.

Пример. Вы продаете за 2,5 млн квартиру, кадастровая стоимость которой равна 2,7 млн рублей. Применив понижающий коэффициент 0,7, вы получите стоимость 1,89 млн рублей, однако для расчета налоговой базы будете использовать максимальную цену, т. е. договорную (2,5 млн).

Если кадастровая стоимость не определена, то для расчета налоговой базы используется сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Шаг 2. Определение размера вычета для сокращения налоговой базы

Для уменьшения базы налогообложения нужно вычесть из максимальной стоимости квартиры расходы:

  • на ее приобретение (сумма, указанная в договоре, должна быть подтверждена чеками, банковскими выписками, распиской бывшего собственника);
  • на ремонт и закупку отделочных материалов (при наличии подтверждающих документов).

Пример. Два года назад Иванов приобрел квартиру за 2,1 млн и сделал ремонт, потратив на обустройство 250 тысяч — теперь он продает ее за 2,5 млн.

Поскольку владелец сохранил все чеки и акты выполненных работ, он вправе уменьшить налоговую базу с учетом всех понесенных расходов: 2, 5 млн — 2,1 млн — 250 тыс. = 150 тысяч рублей.

Таким образом, Иванову полагается внести в казну государства скромные 13% от 150 тысяч рублей чистого дохода с продажи имущества, т. е. всего 19500.

В отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимости, или в ситуациях, когда жилье досталось в собственность безвозмездно, можно прибегнуть к фиксированному вычету в 1 млн рублей.

Пример. Сидоров продает квартиру стоимостью в 2,5 млн рублей, доставшуюся ему по наследству. Он вправе использовать фиксированный имущественный вычет (2, 5 млн — 1 млн), снизив налоговую базу до 1, 5 млн рублей. С этой суммы он уплатит налог в размере 13% — 195 000 рублей.

Если вы затрудняетесь произвести расчеты самостоятельно, воспользуйтесь онлайн- калькулятором, с помощью которого можно вычислить точную сумму налога с продажи квартиры.

Долевое владение собственностью: как рассчитать налог с продажи

При продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, налоги уплачивают все собственники — пропорционально размеру долей.

Пример. Николаевы после развода продают общую квартиру за 5 млн рублей, купленную год назад за 4 млн. Поскольку имущество было поделено в равных долях, каждому из экс-супругов нужно уплатить налог с дохода от продажи своей половины, т. е. по 13% с 500 тысяч рублей.

При продаже совместной собственности члены семьи могут договориться между собой о произвольном распределении вычета — для этого им нужно будет написать соответствующее заявление при подаче налоговой декларации.

Фиксированный имущественный вычет при реализации совместной и долевой собственности распределяется по-разному: если каждый хозяин доли заключает с покупателем отдельный договор купли-продажи, он вправе уменьшить свою налоговую базу на 1 млн рублей, т. е. на полную сумму вычета. Если объект оформляется одним договором от лица всех членов семьи, то им придется делить вычет между собой пропорционально размеру долей — или распределить его в произвольном порядке.

Итак, вовсе не обязательно ждать несколько лет, чтобы продать квартиру с минимальными финансовыми потерями — имея на руках документы, подтверждающие затраты на ее покупку и обустройство, вы можете воспользоваться льготами, в несколько раз сократив величину подоходного налога.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/nalogi/nalog-s-prodazhi-kvartiry

Продажа квартиры и уплата НФДЛ — изменения в законе 2016 года

Изменения налогов при продаже квартиры

В налоговый кодекс внесены изменения в соответствии со следующим ФЗ:

Вот оно, то самое изменение в уплате НДФЛ при продажи квартиры

Суть изменений в том, что если квартира реализована после  начала 2016 года, то срок владения после которого налог возникать не будет уже не три, а пять лет. Исключение составляет жилье, полученное по наследству, в дар, приватизированное, по ренте. В этих случаях срок остается прежним и составляет три года.

Еще одна вырезка из статьи

Особенности изменений 2016 в уплате имущественного налога на продажу квартиры

Распространенным ошибочным мнением является то, что теперь (с начала 2016 года), если квартира приобретена по договору купли-продажи менее пяти лет назад, то при ее продаже возникнет налог. Но это не так.

Налог возникает лишь в том случае, если квартира приобретена, как и прежде, менее трех лет назад.

Но по тем объектам жилой недвижимости, которые приобретаются сейчас (то есть после начала 2016 года) при их продаже, налог возникнет, если квартирой владели менее пяти лет.

Согласно разъяснениям к новому порядку, он применяется только к жилью, полученному в собственность с 01.01.2016 года.  Таким образом, теперь при расчете налога на доходы решающей будет дата вступления в собственность.

На данный момент факторы, которые влияют на то, будет налог или нет – это срок нахождения в собственности и стоимость квартиры (менее 1 млн. рублей или более 1 млн. рублей).

Еще одна вырезка из статьи

То есть, если квартира покупалась до начала 2016 года, то действуют старые правила: чтобы не платить налог нужно

  • или, чтобы прошло 3 года с момента покупки,
  • или чтобы стоимость жилья по договору купли-продажи не превышала 1 млн. рублей.

К тому же трехлетний срок остается актуален и для следующих случаев вступления в собственность:

  1. Получение жилья в порядке наследования
  2. По договору дарения между близкими родственниками
  3. В порядке приватизации
  4. По договору пожизненного содержания с иждивением (рента)

В любых других случаях (купля-продажа, мена) срок для продажи без налога составляет 5 лет.

Также ошибочным считается расчет в годах – то есть если жилье куплено в конце 2013 года, продать его можно в 2016 году, не подпадая под налог.

На самом деле срок владения высчитывается в месяцах и составляет 36 месяцев. Если жилье приобретено в ноябре 2013 года, то продать его без налога можно в декабре 2016 года.

В случае с пятью годами, который будет касаться приобретаемых сейчас квартир – это 60 месяцев.

Какую стоимость квартиры выставлять — что изменилось в законе?

В части стоимости квартиры при продаже с начала 2016 года так же произошли существенные изменения. Если раньше стоимость квартиры по договору купли-продажи занижалась с целью ухода от налога, то теперь все немного иначе.

Допустим, квартира в Москве, стоимостью 8 500 000 рублей продавалась за 1 000 000 рублей по договору купли-продажи, который предоставлялся в органы Росреестра.  На оставшуюся до реальной сумму в 7 500 000 рублей составлялся договор купли-продажи улучшений квартиры, который нигде не регистрируется.

С 2016 года за доход берется максимальная величина из двух:

  1. Стоимость по договору купли-продажи
  2. 70% от кадастровой стоимости

Таким образом, теряется смысл занижения стоимости недвижимости по договору, так как расчет налога будет происходить от 70% кадастровой стоимости.

Последствия изменений срока владения недвижимостью при ипотеке

Главным последствием изменений, внесенных в Налоговый кодекс, остается то, что налога теперь не удастся избежать с помощью занижения стоимость жилья. Тем, кто продает или покупает недвижимое имущество нужно помнить, что срок владения, необходимый для освобождения от уплаты налога в 13% увеличился с трех до пяти лет.

Если продавцу в будущем это важно знать для того, чтобы налог не оказался сюрпризом, то покупателю эта информация может быть полезна по той причине, что покупатель, неожиданно узнавший, что подпадает под налог, может повысить цену на сумму налога, чтобы компенсировать свои расходы.

Одно из предрекаемых последствий – массовое повышение цен на квартиры на сумму налога. Но это маловероятно, так как получится, что выгоднее (да и безопаснее с точки зрения титульных рисков) купить жилье, которое находится в собственности более пяти лет.

Реальным последствием будет борьба с перекупщиками, станет невыгодно покупать квартиры в новостройках на стадии котлована с целью реализовать их на 20-30% дороже – налог съест почти всю прибыль.

Если имеет место имущественный налоговый вычет

Если налог возникает, то есть квартира менее трех (пяти) лет в собственности, то есть возможность получить налоговый вычет, который не должен превышать 1 млн. рублей в год. Сам налог равен 13% от суммы, на которую продажная (или 70% от кадастровой) стоимость превышает 1 млн. рублей.

Чуть сложнее дел обстоит с вычетом, если жилье находилось  в долевой собственности:

  1. Если продажа проводится по единому договору купли-продажи, то сумма вычета делится на всех собственников;
  2. Если каждый собственник продает свою долю отдельно, то вычет до 1 млн. рублей будет у каждого собственника.

Так же, если жилье было в собственности менее 3 (5) лет, то налоговую декларацию подавать придется вне зависимости от договорной (кадастровой) стоимости квартиры. В случае не предоставления декларации будет штраф от 1 000 рублей.

Налоговый вычет с учетом расходов

У продавца есть право уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов, которые он понес в связи с покупкой жилья (Налоговый кодекс РФ):

Таким образом, налог платиться с разницы между доходами и расходами (плюс, например, документально подтвержденные затраты на ремонт):

  1. Если квартира продана дешевле, чем куплена, то налога не будет
  2. Если квартира продана дороже, чем куплена, налог будет.

Некоторые считают, что можно соединить оба варианта расчета налоговых вычетов в одном. Это неверно. Если расходы на покупку более 1 млн. рублей, то имеет смысл использовать вычет с учетом расходов. В случае же, когда сложно подтвердить расходы, то проще использовать обычный налоговый вычет.

Важно помнить, что все новшества касаются лишь тех объектов, которые приобретены после начала 2016 года.

Таким образом, коснуться изменения в первую очередь покупателей, которые не смогут без возникновения налога продать то, что в данный момент покупается в течение пяти, а не трех (как раньше) лет.

Продавцы же несколько лет могут быть спокойны — для них пока еще все по старому.

Источник: https://pravila-deneg.ru/nalogovye-vychety/prodazha-kvartiry-i-uplata-nfdl-izmenenija-v-zakone-2016-goda

Налог при продаже недвижимости в 2019 году

Изменения налогов при продаже квартиры

С начала 2019 года невозможно продать жилое имущество по сильно заниженной стоимости в целях снижения налогового бремени налогоплательщика. Расчет дохода физического лица происходит не только из суммы полученного дохода, но и с учетом стоимости кадастра на конкретную квартиру или дом.

Возникновение обстоятельств, подтверждающих продажу жилья по цене ниже рыночного значения и менее 70% от кадастровой стоимости объекта, является основанием для расчета обязательств в полном соответствии с коэффициентом 0,7. Значение умножается на установленную цену по кадастру.

Реализация объекта, который принесет прибыль прежнему владельцу в размере более 1 000 000 рублей, предусматривает оплату налога по стандартной ставке в 13%.

В соответствии с законодательными нормами такие выплаты не подлежат декларированию.

Заинтересованное лицо должно отчитаться перед территориальной налоговой инспекцией и перечислить определенную сумму налога до заявленного времени.

ФНС уточняет, что обложение НДФЛ может происходить только по факту получения прибыли. Итоговый показатель будет представлять собой разницу между изначальной ценой и конечной стоимостью реализации.

Для нерезидентов Российской Федерации налог на продажу квартиры составляет 30% от суммы, полученной продавцом. Норма регулируется статьей №224 Налогового Кодекса РФ. Резидентами могут признаваться только те категории лиц, которые проживают в любом регионе страны в течение 180 дней за календарный год.

Образец заполнения формы 3-НДФЛ при продаже недвижимости:

После ввода новых правил налогообложения в Российской Федерации в законодательстве были изменены нюансы оплаты государственного сбора на доходы физических лиц с продажи жилых квартир.

В 2019 году налог устанавливается в прямой зависимости от следующих объективных обстоятельств:

  • Период, в течение которого объект находился в фактической собственности у человека, выступающего в качестве продавца. Реализация квартиры, полученной по наследству, если период непосредственного владения составляет меньше времени, установленного новым Законом, должен в обязательном порядке оплачиваться по классической ставке НДФЛ. На получение дарственной распространяются аналогичные правила.
  • Способ получения объектов.

Время владения, при котором налоговый сбор взимается или не взимается:

Время покупкиПериод, в течение которого произошла официальная регистрация прав на жилое помещение (после обращения в единый реестр)Оплата
До 2016 годаБолее 3 летГражданин полностью освобождается от необходимости оплаты, если сбыт имущественных объектов входит в его профессиональную деятельность
Менее 3 летВыплачивается в полном размере
С 2016 года до настоящего момента времениМенее 5 летОбязательства определяются в рамках актального налогового законодательства Российской Федерации
Более 5 летОплачивать сбор в пользу государства не нужно

Читайте  Нужно ли платить налог при продаже квартиры пенсионеру

Время фактического пользования определяется только в месяцах.

Это обстоятельство обуславливается тем, что минимальный срок владения объектом для последующей реализации должен составлять не меньше 36 календарных месяцев (непрерывно).

Расчетные процедуры проводятся до получения свидетельства о праве собственности на руки. Если происходит открытие наследства, то время пользования должно рассчитываться со дня оформления свидетельства.

Образец договора купли-продажи недвижимости:

Примеры

Пример №1Семенов А.С. приобрел квартиру и получил свидетельство о праве собственности 5 мая 2013 года. В октябре 2019 года он решил продать помещение.

В силу того, что объект был куплен гражданином до вступления в силу нового законодательства, срок непрерывного владения должен составлять не менее 3 лет.

Требование удовлетворяется. Семенов А.С.

не должен отчитываться о продаже имущества и выплачивать подоходный налог в конкретный уровень регионального бюджета.

Пример №2Алексееву С.С. необходимо выплатить налог с продажи квартиры в размере 13%. Помещение было получено в пользование в октябре 2016 года, а продано только в ноябре 2019 года. Со дня первоначальной покупки не прошло 3 года, что считается законным основанием для истребования выплаты.
Пример №3Жирнов А.С. получил в конце 2016 года квартиру по договору прямого наследования. Кадастровая стоимость помещения составляла 2 100 000 рублей (в соответствии с данными государственного реестра). Ему нужно оплатить установленный налоговый сбор по причине того, что со дня получения в собственность прошло меньше 3 лет.

Расчет будет иметь следующий вид:

  • нижнее значение кадастровой стоимости – 2 100 000 рублей х 0,7 (коэффициент) = 1 470 000 рублей;
  • полученная сумма является базой для расчета налога, так как сумма реализации составляет меньше 70% от принятой стоимости по кадастру;
  • итоговая величина сбора – 1 470 000 – 1 000 000 = 470 000 х 0,13 = 61 100 рублей.

Как не платить

Прямое обязательство по оплате налогового сбора в 2019 году возлагается на фактического продавца. Избежать необходимости можно только при соблюдении специфических условий торговли имущественными объектами.

Безналоговая продажа жилых помещений возможна только после истечения определенного периода владения правами, зарегистрированными в едином государственном реестре.

Допускается взаимный зачет налога при продаже и приобретении помещения.

Существуют законодательные нюансы, позволяющие полностью избежать необходимости выплаты налога, но заинтересованным лицам рекомендуется получить консультацию о правах имущественного типа у квалифицированных юристов. Необходимость обуславливается тем, что сотрудники налогового органа могут одобрить взаимный зачет или отказаться от процедуры.

В 2019 году существует несколько легальных способов, позволяющих снизить налог до минимального значения:

ПервыйОформление обязательства на разницу между стоимостью покупки и ценой, установленной для продажи (на получение прибыли.
ВторойОформление законного имущественного вычета, максимальное значение которого может достигать 1 000 000 рублей.

Перед началом расчета налогового сбора заинтересованные стороны должны заняться определением первичной и конечной стоимости.

Подача 3-НДФЛ и других документов

Основным отчетным документом считается налоговая декларация, составленная по форме 3-НДФЛ. Обязанности по заполнению возлагаются на продавца.

В 2019 году допускается несколько вариантов составления справки:

В электронном форматеЧерез личный кабинет налогоплательщика на официальном портале федеральной налоговой инспекции.
На бумажном носителеПутем печати экземпляра из программы «Декларация».
На специализированных бланкахПредоставляются представителями территориальной налоговой службы.

Код доходности в документе обозначается цифровым параметром «01». Если продавцу нужно в дальнейшем совершить налоговый вычет, то ему придется внимательно заполнять соответствующие позиции справки. Для расчета сумм, указываемых в бланке, можно свободно использовать специализированный калькулятор, расположенный на сайте ФНС.

Действующее налоговое законодательство регламентирует несколько способов подачи декларации в контролирующий орган:

Самостоятельное посещение отделения ФНС по месту постоянного проживанияПроцедура занимает много времени по причине образования длительных очередей в период декларационной кампании. Сложность нивелируется объективным преимуществом – личная беседа с уполномоченным инспектором позволяет оперативно выявить потенциальные ошибки.
Передача через личный кабинет с учетом заверения цифровой подписьюПеречень отсканированной документации должен обязательно соответствовать следующим требованиям:

  • высокое качество изображения;
  • читабельность в любой части бланка;
  • соответствие весу (в мегабайтах).
Поручение передачи документа доверенному исполнителюНеобходимо оформление специальной доверенности в нотариальном порядке. Квартиру можно продать через стороннюю компанию, которая будет заниматься декларированием за дополнительную плату.
Отправка по Почте России (с описью вложения)Способ может применяться, если до конца отчетного периода остается достаточно времени.

К форме 3-НДФЛ прикладываются следующие сопроводительные бумаги:

  • копия свидетельства купли-продажи жилого помещения, в котором указывается конкретная стоимость;
  • расписка о получении денежных средств или выписка со счета финансовой организации;
  • устаревшее соглашение, подтверждающее право распоряжения имуществом заявителя;
  • выписка из единого государственного реестра;
  • расчетное свидетельство, устанавливающее сумму понесенных расходов (для покупателя);
  • копия общегражданского паспорта Российской Федерации.

В зависимости от места обращения могут быть потребованы дополнительные справки. Отказ от дополнения стандартного пакета является причиной для приостановки обработки отчета.

Сроки

Срок подачи декларации о доходах физических лиц, продавших собственное имущество в течение 2019 года, завершается 30 апреля 2019 года. Перенос даты может случиться только по причине попадания на выходной или праздничный день.

Гражданам не рекомендуется оставлять вопрос открытым до последнего дня сдачи. Это обуславливается тем, что документ может формироваться с ошибками и не приниматься в обработку с самого первого раза.

Если в рамках расчета по декларации предусматривается наличие налогового сбора, то вся сумма должна быть перечислена по реквизитам налоговой инспекции до 15 июля 2019 года.

Независимо от наличия или отсутствия сумм к оплате, декларацию нужно в обязательном порядке подавать до завершения заявленного временного промежутка.

Нарушение правила влечет за собой назначение штрафных санкций в следующих размерах:

5% от суммы за каждый календарный месяц пропуска оплаты обязательствОт 1 000 рублей до 30% максимум.
20% от суммыСборы при длительной неуплате.

Ипотечную

Квартиры, приобретенные по ипотечным договорам, облагаются налогом на общей основе. С юридической точки зрения такие сделки ничем не отличаются от классических соглашений купли-продажи. Освобождение от уплаты соответствующего сбора возможно по правилу 5 лет. Налоговый Кодекс РФ предусматривает соблюдение минимального и предельного срока владения объектом имущества.

Ипотечные помещения оформляются с учетом полноценной передачи прав собственности и наложения обременения, а также сохранения прав за кредитной организацией.

Момент наступления права собственности у владельца жилья может играть ключевую роль. Если заключенный ипотечный договор предусматривает переход всего комплекса прав после полноценного погашения кредита, то период владения в рамках налогового обложения должен исчисляться с момента последнего взноса.

Купленную на МК

Материнский капитал является пособием социального характера. В соответствии с общими правилами налогового законодательства такие выплаты не могут облагаться по НДФЛ. По этой причине многие граждане Российской Федерации считают, что сделки по сделкам, связанным с продажей имущественных объектов, платить налог не нужно.

Это не так. Под налоговое обложение не попадает только та сумма денежных средств, которая размещена на самом счете материнского капитала.

Если пособие используется в целях, облагаемых по Налоговому Кодексу, то освобождение действовать не будет. Минимальный срок давности владения объектом недвижимого имущества составляет все те же 5 лет.

Реализовать жилое помещение сразу после покупки на средства материнского капитала без обложения НДФЛ не получится.

Читайте  Что такое дебиторская задолженность

Источник: http://rusfinancist.net/nalog-s-prodazhi-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.