+7(499)495-49-41

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

Содержание

Расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости (как рассчитать) — в 2019 году, формула, размер платы, оспаривание, рыночная ставки, оценка

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

Нередко пользователи земельного участка, полученного от государства в аренду, в дальнейшем желают его выкупить. Неотъемлемой процедурой в такой сделке становится расчет стоимости надела.

Цена за безвозмездный переход арендованного у муниципалитета земельного участка в частную собственность именуется выкупной стоимостью. В отдельных случаях она используется при выкупе земли местной властью.

К примеру, если необходимо изъять надел для общественных нужд. Иное название выкупной цены – кадастровая стоимость, поскольку рассчитывается она по данным кадастра.

Кадастровую стоимость используют налоговые органы для расчета земельного налога, а также иные государственные структуры, чтобы рассчитать цену выкупа. Зависит она от основных и дополнительных факторов, влияющих на итоговый показатель.

К первым относится месторасположение надела и вид разрешенного использования. Примером второй разновидности может быть наличие на земле сооружений, являющихся архитектурной или исторической ценностью и значительно поднимающих цену.

Существующие виды

Аренда земельного участка у государства и у частного собственника – разное дело. Властные структуры рассчитывают арендную плату по объективным показателям его ценности: месторасположению, целевому назначению, собственным планам в его отношении.

В методику расчета у физического или юридического лица могут входить субъективные факторы: популярность надела, коммуникационная оснащенность, собственный аппетит.

Такое положение дел обуславливает разделение арендной стоимости на 3 вида.

Она может быть:

  • нормативная;
  • рыночная;
  • кадастровая.

Каждая стоимость определяется по особым правилам. Причем один ее вид способен влиять на другой. В любом случае размер арендной платы за пользование землей должен отражаться в договоре.

Какие данные следует учесть

Для правильного расчета, производимого самостоятельно по установленным формулам, важно знать показатели, используемые в них. Одна из величин – кадастровая стоимость арендуемой территории.

В каждом случае размер кадастровой стоимости принимает собственное значение, серьезно влияя на итоговую сумму. В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

Критерии по размерам

Арендная плата за земельный участок, полученный от государства или муниципалитета без проведения торгов, составляет некоторый процент кадастровой стоимости надела:

0,01% кадастровой стоимостиПрименяется для участков, изъятых из оборота или предоставленных в аренду гражданину, обладающему правом на льготы (к примеру, полное освобождение от земельного налогообложения).
0,6%Для участков, передаваемых гражданам или организациям для осуществления подсобного или крестьянского хозяйствования с возможностями организации фермы.
1%Назначается для территорий, предоставленных в арендное пользование для реализации концессионных соглашений.
1,5%Применяется при аренде участков в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
2%При аренде земель в целях добычи на них полезных ископаемых.

Обзор прошлых схем и прогнозы

Для правильного понимания порядка формирования цена аренды земельного надела стоит разобрать ее вариации в конкретных примерах. Для начала следует обратить внимание на то, чему способно научить прошлое.

Если взять общую стоимость аренды за большой временной промежуток (2000-2017 годы), легко заметить прямую зависимость цен от складывающейся в стране экономической ситуации. С 2000 года они постоянно росли с ускорением темпов.

Приближаясь к 2008 году, подъем становится все круче и в итоге резко падает, что свидетельствует об абсолютной неожиданности наступления финансового кризиса.

Далее цены на землю и ее аренду опять начинают подниматься, но уже не столь стремительно.

На 2014 год пришелся новый спад под воздействием политической обстановки. Открыть бизнес с арендой земли довольно сложно при отсутствии денег.

Те не менее, история показывает, что в сложное время цены на сельскохозяйственные участки пошли в рост. Такой поворот событий обусловлен принятием закона об эмбарго и введением субсидирования для сельскохозяйственных производителей.

К примеру, если цены на офисные и производственные площади падают в летний период в связи с отдыхом всей страны, то на сельскохозяйственные угодья она, наоборот, достигают пиковых высот и снижаются только осенью. Такая ситуация явно показывает зависимость стоимости аренды от рыночного спроса.

Далее целесообразно перейти к рассмотрению настоящего времени. Хоть сейчас и происходит относительная стабилизация экономики, стоимость аренды земель падает.

Пусть это происходит не столь резко, как в 2014-2015 годы, но прослеживается четкая устойчивая тенденция. Отличились опять же лишь сельскохозяйственные участки. Но и на них цены пошли вниз с июня 2019 года.

Снижение наблюдается и в стоимости аренды участков под коттеджное и дачное строительство. Ее величина определяется государством. В обычных случаях она берется в размере 1,5% от оценочной кадастровой стоимости.

Так, цены за аренду 1 га сельскохозяйственного участка начинаются с 500 рублей. Стоимость же аренды 10 соток для застройки в крупных городах берет начало с 6 тысяч рублей.

В заключение стоит взглянуть на прогнозы. Как показало исследование, на стоимость аренды земельных наделов влияет ситуация в стране. Недавние новости свидетельствуют об остановке падения ВВП страны впервые с 2014 года.

Причем в 2019 году наметился даже его рост. Экспертами рынка недвижимости на 2019-2019 годы прогнозируется зависимость стоимость аренды земель от состояния российской экономики. Но уже в наши дни прослеживается тенденция к подорожанию.

Нюансы расчета аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Поскольку самостоятельные расчеты стоимости аренды участка влекут немало ошибок, негативно отражающихся на итоговом показателе, при их произведении важно взять в учет некоторые важные нюансы:

  • Стоимость по кадастру меняется каждый год. В последнее время происходит рост на 5,2%.
  • Кадастровая и рыночная стоимости редко совпадают
  • При расчете первой оценщики не берут в учет факт присутствия на территории технических и инфраструктурных построек, улучшающих или ухудшающих общее состояние участка.

Формулы и порядок формирования цены

Важно иметь в виду, что цена, по которой производится определение арендной платы за пользование участком, значительно разнится в зависимости от того, кто выступает арендодателем: государство или частное лицо. Для проверки правильности произведенных расчетов применяется онлайн калькулятор.

Арендная плата за земли, предоставляемые государством, рассчитывается по следующей общей формуле:

АП = Цк * %

Где:

АПРазмер арендной платы, являющейся, по сути, сбором налога.
ЦкЦена земли по кадастру.
%Корректирующий коэффициент, зависящий от цели аренды и вида арендатора.

Расчет стоимости аренды земли, принадлежащей частному лицу, осуществляется по иной формуле:

АП = Цр * %

Где:

АПТакже арендная плата за год эксплуатации участка.
ЦрРыночная цена земельного надела.
%Ставка рефинансирования ЦБ.

В этом случае рассчитывается именно рыночная цена, которая может быть выше кадастровой. Важно понимать, что факторы, увеличивающие цену не всегда логичны и объективны. Поэтому рыночная цена должна устанавливаться независимой компанией за полгода до вступления приобретателя в собственное право.

Учёт процентов

Чтобы узнать, как рассчитать аренду земельного участка от кадастровой стоимости, следует обратиться к нормативно-правовым актам. Правила расчета арендных платежей за участки земли, находящейся в собственности государства и муниципалитета установлены в правительственном постановлении № 582 от 2009 года.

Согласно им размер арендной платы определяется по кадастровой стоимости в процентном соотношении:

0,01%Для участков, предоставляемых лицам, имеющим право на освобождение от земельного налогообложения (кроме аренды земли, приобретенной на торгах, аукционах, конкурсах) и на снижение налоговой базы по земельному налогу.
0,03%Для участков, предназначенных для сельскохозяйственного пользования, право на которые переоформлено по действующему российскому земельному законодательству или ограниченных в обороте (кроме аренды надела, полученного в результате торгов, конкурсов, аукционов).
0,60%Для земель, предоставляемых в аренду в целях ведения сельского, фермерского (крестьянского), личного подсобного хозяйства, а также огородничества, садоводства, дачного хозяйства, строительства гаражей.
1,50%Для земель, ограниченных в обороте и не относящихся к территориям сельскохозяйственного назначения, право на аренду которых переоформлено согласно действующему земельному закону; для участков, предоставляемых по договорам о развитии застроенной площади; для наделов, образованных из территории, предоставленной в целях комплексного освоения для жилой застройки согласно Земельного кодекса РФ.

Если право на аренду земельной площади приобретено в порядке, определенном земельным законодательством РФ, на аукционах, торгах, конкурсах, размер арендной платы рассчитывается по итогам таких мероприятий.

Особые случаи

Широкий перечень особых случаев полного освобождения от земельного налога установлен Законом «О плате за землю».

Так, от налогообложения освобождаются:

  • заповедные территории, национальные парки, ботанические садовые участки;
  • научные организации, пользующиеся землей в экспериментальных и исследовательских целях;
  • физические лица и организации, занятые народным промыслом;
  • организации социального сервиса, искусства, образовательные и здравоохранительные учреждения;
  • лица, получившие в арендное пользование нарушенные земли, требующие рекультивации и др.

Экономия и оспаривание

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчета налога, его владелец заинтересован в справедливой оценке. Нередко оспаривать стоимость по кадастру приходится и арендаторам. Однако, против них играет незнание собственных прав и плюсов проведения данной операции.

В этой ситуации следует обсудить свое намерение с владельцем имущества. При снижении кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания уменьшится и арендная ставка на срок до следующей государственной переоценки.

Согласно Постановлению ВС № 28 от 2015 года в целях расчета ставки по аренде новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором подавалось обращение на оспаривание.

С собственником участка следует обговорить порядок перерасчета. К примеру, если арендатор переплатил в текущем году, лишние траты собственник может зачесть в следующий год пользования. Если достигнуть согласия сторонам не получается, придется прибегнуть к помощи суда.

Таким образом, если земельный участок не получен в результате торгов, то арендная плата за его пользование рассчитывается на основании кадастровой стоимости в процентном соотношении в зависимости от предназначения земли и вида собственника.

Стоимость по кадастру определяется властными органами, регулярно меняется и может быть оспорена в судебном порядке. Последствием оспаривания становится снижение суммы арендных платежей.

Источник: https://1kvartirka.ru/raschet-arendy-zemelnogo-uchastka-ot-kadastrovoj-stoimosti/

Изменение кадастровой стоимости земли | Юрведо

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

Для наиболее точной идентификации земельного объекта, ему присваивается уникальный кадастровый номер.

Исходя из местоположения земельного участка в пространстве, его функциональности и ряда других параметров высчитывается кадастровая стоимость, на которой основана уплата налогов и определение наиболее вероятной цены продажи земельного участка.

В последнее время участились случаи, когда кадастровая стоимость земли слишком высока, из-за чего налоговое бремя значительно возрастает. При чрезмерной стоимости земли, которая завышена необоснованно, владелец имеет полное право на изменение кадастровой стоимости земли.

+7 (499) 213-08-40

Данные, касающиеся земельных участков, в том числе и данные по кадастровой стоимости земли содержатся в специальном кадастре, за состояние которого отвечают выделенные государственные органы и являются основополагающими при изменении кадастровой стоимости земли. По действующим актам каждый участок земли должен иметь свой собственный номер, представляющий собой числовой код, благодаря чему местоположение и стоимость земли может быть вычислена буквально в течение пары минут.

Согласно Конституции Российской Федерации, вся земля, относящаяся к территории нашего государства, представляет собой недвижимое имущество, которое облагается налогом. Кроме этого, довольно большие площади земли находятся в собственности у государства или субъектов страны.

Согласно Российскому законодательству, земля может сдаваться в аренду или приватизироваться гражданами страны. Для верного исчисления налогового бремени и недопущения разного рода путаницы в случае, если участок был взят в аренду у государства, и была введена такая единица, как кадастровая стоимость земли.

Кадастровая стоимость земли должна быть обоснована

Вся информация, касающаяся кадастровой стоимости земли, находится в ЕГРН. Для того, чтобы узнать эти данные, можно запросить соответствующую выписку ЕГРН в многофункциональном центре или же в кадастровой палате. Такой возможностью вправе воспользоваться любой гражданин, причем он может сделать лично или же с помощью разного рода виртуальных ресурсов.

Когда интересующееся лицо считает, что стоимость завышена и в той или иной мере затрагивает его интересы, то он может обратиться в специальные органы за соответствующим разъяснением.

В течение месяца государственные органы обязаны отреагировать на это обращение и обосновать, в связи с чем установлена подобная цена. Если же заявитель по-прежнему уверен, что кадастровая стоимость земли завышена, он вправе обратиться в суд с заявлением о изменении кадастровой стоимости земли в сторону снижения.

На основании чего определяется кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земельного участка основывается на законе «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 года. Этот документ подразумевает, что местные или региональные власти должны производить переоценку земельных участков не чаще одного раза в три года, но и не реже, чем раз в пять лет.

Как правило, постановка земельного участка на кадастровый учет подразумевает использование массовых методов. Вследствие такого факта кадастровая стоимость земли может быть значительно больше по сравнению с рыночной.

Заинтересованные лица в случае необходимости имеют предусмотренное законодательством право оспорить результаты подобной оценки во внесудебном порядке путем подачи жалобы об изменение кадастровой стоимости земли в специальную комиссию, которая причислена к Росреестру.

Если же выводы данной комиссии заявителя не устраивают, то он может обратиться в судебную инстанцию путем подачи искового заявления об изменении кадастровой стоимости земли. В качестве инициаторов разбирательства могут выступать:

Как правило, ключевой причиной для изменения кадастровой стоимости земли выступает повышение налогового бремени. Соответственно, при снижении этого параметра, величина уплаты налогов становится значительно меньше.

При слишком высокой, и зачастую, необоснованной стоимости участка будут значительно возрастать расходы граждан, в пользовании которых находится данная земля. Стоит отметить, что для того, чтобы реально изменить кадастровую стоимость земли, придется привести веские основания, лишь одного желания заявителя в этом случае будет недостаточно.

Основания для изменения кадастровой стоимости земли

Чтобы изменить кадастровую стоимости земли, необходимо, как уже говорилось выше, привести серьезные обоснования. К рассмотрению заявление будет принято в случае, если затронуты следующие моменты:

Каждый из этих факторов придется подтверждать в документальном порядке. В противном случае органы Росреестра не примут заявление гражданина или юридического лица об изменении кадастровой стоимости земли к рассмотрению.

В частности, если участок был переведен из категории садового товарищества в категорию земель, отведенных под индивидуальное жилищное строительство, то его стоимость будет сильно изменена. Соответственно, пересмотр кадастровой цены должен быть осуществлен.

Какие документы необходимы для изменения кадастровой стоимости земли

Физическое или юридическое лицо, которое намеревается изменить кадастровую стоимость земли, обязано собрать пакет документов. В нем в обязательном порядке должны быть прописаны требования и обстоятельства, на базе которых этот факт должен совершиться.

Обычно работники Росреестра при рассмотрении жалобы об изменении кадастровой стоимости земли требуют от заявителя следующие документы:

Если в Росреестре было отказано в пересмотре, то можно обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения земельного участка с исковым заявлением об изменении кадастровой стоимости земли. Кроме того, придется приложить квитанцию об оплате соответствующей государственной пошлины.

К исковому заявлению об изменении кадастровой стоимости земли обязательно приложите официальный отказ Росреестра.

Оспаривать кадастровую стоимость следует при соблюдении следующей последовательности действий:

Согласно действующему законодательству, можно миновать подобные действия и сразу обратиться в суд. Для этого придется привлекать независимых оценщиков, которые должны иметь соответствующую лицензию на проведение работ.

С высокой долей вероятности при наличии такого документа на руках работники Росреестра не примут пакет документов к рассмотрению и выдадут отказ, на основании которого можно сразу обращаться в суд с иском об изменении кадастровой стоимости земли.

Источник: http://www.urvedo.ru/izmenenie-kadastrovoj-stoimosti-zemli.html

Можно ли уменьшить кадастровую стоимость земли самостоятельно — Про сад и дом

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Каждый владелец земельного участка обязан ежегодно вносить средства в госбюджет в виде налога на землю. После его внедрения, суммы выплат были незначительными по причине небольшой денежной оценки самого участка.

Несколько лет назад ситуация изменилась, поскольку в расчет начали брать рыночную стоимость земли, которая выросла в несколько раз. Подобные выплаты приходятся по карману не каждому собственнику, в связи с чем возникает вопрос: «Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка?».

Ответ на него, предлагаем получить из информации, представленной в нашей статье.

Тонкости расчета кадастровой стоимости земельного участка

Законодательством предусмотрено проведение ревизии стоимости земельного участка через каждые пять лет. В этом промежутке сумма налога будет напрямую зависеть от выявленной стоимости.

Не исключено проведение переоценки и ранее, однако она должна быть осуществлена минимум через три года после последней ревизии.
На основании кадастровой стоимости определяют рыночную.

Получить предварительные данные владелец участка сможет и самостоятельно, воспользовавшись онлайн-калькулятором, представленным на официальных сайтах государственных служб.

Сумма налога составляет 0,3 % от рыночной стоимости участка. При несогласии с установленной ценой, собственник вправе потребовать уменьшение суммы.

Стоит сказать, что на практике оценка участков зачастую осуществляется с завышенными показателями. Оценщикам в некоторой степени не выгодно замечать нюансы, снижающие стоимость. В итоге, подобные действия становятся причинами обращения владельцев земли в кадастр для проведения новой оценки с целью снижения ее стоимости.

Из чего складывается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земли – показатель, представляющий из себя базу налогообложения. Проведением оценки занимаются уполномоченные органы.

Узнать кадастровую стоимость можно посетив отделение картографии и кадастра. Специалисты данной службы по личному запросу собственника выдадут ему на руки соответствующую выписку.

Не исключена подача запроса через Росреестр на основе предоставления кадастрового номера. В таком случае, владельцу выдадут выписку из кадастрового паспорта. В нем значится две суммы: удельная стоимость и кадастровая стоимость, выраженная в рублях.
Удельная стоимость складывается из ряда индивидуальных показателей:

  1. Расположения.
  2. Инфраструктуры.
  3. Плодородия почвы.
  4. Доступность транспорта.
  5. Удаленность от центра и пр.

Данные показатели суммируются, к ним применяются разноплановые формулы и коэффициенты, после чего получают итоговую сумму кадастровой стоимости.Отметим, что при наложении обременения на участок, используется пониженный коэффициент расчета кадастровой стоимости.

Он позволяет снизить показатели, обосновав их уменьшением выгоды от пользования землей.

Довольно часто собственники земли при заключении договора купли-продажи специально занижают стоимость участка, ошибочно полагая что таким образом можно уменьшить сумму земельного налога.

Сотрудникам кадастра не важна цена, указанная в договоре. У них свои способы определения рыночной стоимости, поэтому проводить фиктивное занижение цены покупки не целесообразно.

Как уже говорилось выше, собственник вправе потребовать уменьшения кадастровой стоимости с вытекающим снижением суммы налоговых выплат. Снизить стоимость можно в случае:

  • Уменьшения плодородности почвы. Требует фиксирования с целью предоставления в качестве доказательств.
  • Участок находится в овраге, болоте или прочей местности, непригодной для использования.
  • На землю был оформлен публичный сервитут, подразумевающий ее передачу во временное пользование третьему лицу или госслужбам.

Вышеперечисленные факторы позволят уменьшить коэффициент, используемый при расчете кадастровой стоимости. Это приведет к необходимости уменьшения рыночной цены участка.
Представленные выше способы снижения цены участка являются основными. Помимо них также не исключено использование дополнительных. К ним стоит отнести:

  1. Фактическое уменьшение площади земельного участка. Здесь возможен вариант частичной продажи, передачи в дар определенной доли с отчуждением от общей площади.
  2. Изменение категории земли или разрешенной цели использования.

В подобных случаях вероятность получения отказа минимальна.

Потребовать пересмотра стоимости земли возможно при:

  • Первичной постановке участка на государственный учет.Порче участка после стихийных бедствий, катастроф и прочих факторов, напрямую влияющих на плодородность почвы.
  • Неправомерном проведении ревизии.
  • Искусственном завышении рыночной цены.

Собственник участка может попробовать снизить кадастровую стоимость, опираясь и на другие причины. Главное – наличие доказательств, свидетельствующих в пользу снижения цены участка.

Практика показывает, что стоимость земли можно уменьшить максимум в три раза. Это позволит существенно снизить ежегодные расходы на выплату земельного налога.

Поспособствовать снижению кадастровой стоимости земельного участка может любое заинтересованное юридическое или физическое лицо. Основное условие – затрагивание личных интересов заявителя. Таким образом, помимо владельца участка, опротестовать стоимость могут:

  1. арендаторы;
  2. органы государственной власти;
  3. собственники зданий, расположенных на участке.

Заинтересованному лицу необходимо собрать полный пакет документов, необходимых для получения одобрительного решения в уменьшении стоимости участка.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

Уменьшение кадастровой стоимости в любом случае подразумевает обращение в отделение кадастра и картографии. Собственник должен написать соответствующее заявление, на основании которого в дальнейшем будет решаться вопрос о пересмотре цены участка.

Одобрение или отклонение заявки рассматривается специально созданной комиссией.Вместе с заявлением собственник также должен предоставить веские доказательства в пользу снижения стоимости участка. Ими могут стать результаты проведения экспертиз по уменьшению плодородного слоя почвы, акты независимых проверок и прочая документация.

В случае отказа, владельцу земли выдается выписка с объяснением причин принятия отрицательного решения. Как правило, ими становятся ошибки в заявлении и недостаточное количество доказательств.
При принятии положительного решения, снижение кадастровой стоимости происходит в течении шести месяцев.

Как правило, уже в следующем периоде начисление налога будет производится по другой ставке, более низкой.

Что делать при получении отказа

Если владелец участка не согласен с отказом в снижении кадастровой стоимости, считая его незаконным и необоснованным, он вправе подать иск в суд. Сделать это необходимо не позднее десятого дня с момента получения выписки на руки.

В таком случае в роли ответчика выступает отделение кадастра, принявшее решение об отказе.
Иск подается в мировой или районный суд по месту регистрации собственника участка.

Если адрес регистрации заинтересованного лица расположен в другом регионе или городе, возможен вариант подачи иска по фактическому месту проживания или нахождения земельного участка. В нем указываются:

  • Общие сведения о суде (адрес, полное наименование).
  • Личные данные истца.
  • Информация об ответчике.
  • Предмет спора.

К исковому заявлению в обязательном порядке прикладываются доказательства, а также:

  1. Выписка с решением об отказе в снижении стоимости участка.
  2. Документы, устанавливающие право собственности на землю.
  3. Личные документы владельца.
  4. Квитанция об оплате госпошлины (составляет 300 рублей).

Иск подается истцом лично при посещении суда или посредством отправки заказного письма. Примерно через один календарный месяц назначается слушание по делу.
При получении отказа уже в суде, заинтересованное лицо (собственник) может подать повторный иск в вышестоящую инстанцию (Верховный суд). Однако, исходя из судебной практики, подобные прошения не дают положительного результата.

Уменьшение кадастровой стоимости: подводим итоги

  • Опротестовать действующую стоимость участка имеет право любое заинтересованное лицо (собственник, арендатор).
  • Причины снижения стоимости участка могут быть различными. Наиболее весомые среди них – снижение плодородности почвы, передача в сервитут.
  • Заявка на пересмотр цены земли подается в кадастровый отдел. Далее она подлежит рассмотрению специальной комиссией.
  • Перед подачей заявления необходимо собрать вескую доказательную базу, свидетельствующую в пользу необходимости снижения стоимости участка.
  • В случае получения отказа в уменьшении цены, стоит подать иск в суд, не позднее десятого дня после получения выписки.
  • После принятия положительного решения, стоимость участка и снижение налога происходит не позднее шести месяцев с момента одобрения.

Таким образом, уменьшение кадастровой стоимости вполне реально. Заинтересованному в данном действии лицу, стоит запастись терпением и собрать всю необходимую документацию.

Идеальный вариант – обращение за помощью к квалифицированному юристу. Он поможет определить шансы получения одобрения еще на предварительном этапе сбора информации.

Прочтите также: Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/land/surveying/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka/

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Нюансы кадастровой стоимости земельного участка: особые случаи

В связи с частыми случаями завышения землевладельцев интересует вопрос, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. От этого установленного показателя напрямую зависит ежегодный размер имущественного налога. Расскажем в статье, от чего зависит кадастровая стоимость, когда ее можно уменьшить и как это сделать.

Почему завышается кадастровая стоимость земли?

Как правило, рыночная и кадастровая стоимости должны быть приблизительно на одном уровне. Однако по факту это не всегда так. Тем не менее, несмотря на то, что цена земли по данным кадастра часто выше стоимости по рынку в 4-5 раз, расчет налога, выкупной цены и арендных платежей неразрывно связан именно с этой цифрой.

Как получается такая разница? Дело в том, что при расчете рыночной цены учитываются только показатели самого рынка и уровень стоимости аналогичных объектов на дату оценки. Для вычисления цены по данным кадастра принимаются во внимание следующие факторы:

  • привлекательность участка для инвесторов;
  • месторасположение;
  • состояние рынка на дату проведения оценки;
  • особенности расположения участка;
  • перспективы развития инфраструктуры региона и другие критерии.

Полный перечень учитываемых факторов указан в методических правилах, применяемых при расчете. Однако с практической точки зрения только рыночные процессы могут дать объективную картину по стоимости земли.

Если собственник убежден, что кадастровая стоимость завышена, он вправе потребовать проведения переоценки и уменьшить ее. Процесс снижения базируется на изменении причины, повлиявшей на повышение цены. Уменьшения можно добиться, если завышение действительно необоснованно.

Зачастую, причина повышения связана с путаницей в записях, устанавливающих вид разрешенного использования участков. Это можно отследить, если сравнить нормативный акт о допустимости удельной кадастровой стоимости относительно конкретного вида разрешенного использования земли. Если эти данные разняться – можно с уверенностью говорить о неправомерности увеличения цены.

Помимо этого, ошибочные сведения могут быть и в едином реестре. Чтобы удостоверится в этом, достаточно заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ и внимательно ее изучить.

Когда возможно снизить кадастровую стоимость земли?

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка допускается в следующих случаях:

  • испортился плодородный слой почвы;
  • на участке образовался овраг, болото или обрыв;
  • произошло оформление публичного сервитута на безвозмездной основе.

Все вышеперечисленные случаи снижают уровень полезности земли. Помимо этих оснований для уменьшения существуют и иные:

  • изменение целевого назначения, категории или вида разрешенного использования земли;
  • участок перешел из единоличного владения в собственность нескольких лиц;
  • земельный участок утратил полезные свойства;
  • произошли непредвиденные обстоятельства или стихийные бедствия, которые негативно отразились на характеристиках участка.

Приведенные основания требуют предоставления доказательств. Это может быть заключение независимых экспертов, правоустанавливающие документы, иные акты (к примеру, выписка из ЕГРН, подтверждающая факт изменения категории земли).

Как правило, в уменьшении показателя заинтересованы собственники, получающие прибыль от использования надела или выплачивающие высокий налог на имущество, а также арендаторы, так как размер арендных платежей также зависит от данных оценки. Уменьшение стоимости целесообразно. Как показывает практика, возможно снижение в 3-4 раза.

Стоит также учесть, что каждые пять лет должна происходить переоценка установленной цены. Если собственник не будет согласен с данными новой оценки, он вправе подать заявление на пересмотр.

Процедура уменьшения кадастровой стоимости участка

Каждый землевладелец может ознакомиться с текущей кадастровой стоимостью на свой участок на официальном сайте Росреестра. Там же можно увидеть данные о проведенной переоценке.

При выявлении неправомерного увеличения цены по данным кадастра владелец или арендатор с согласия собственника может обратиться к независимому оценщику, а потом в Росреестр или суд с заявлением о снижении.

Проведение повторной переоценки возможно, когда предположительная цена не выше 30 %, чем установленная в кадастре. Чтобы это доказать потребуется отчет об оценке, выполненный независимым экспертом.

При превышении принятого норматива в 30 % мнения одного оценщика будет недостаточно. Потребуется привлечь нескольких экспертов, имеющих статус членов СРО.

Наиболее простой, а поэтому распространенный метод уменьшения стоимости, это административный способ с привлечением независимой комиссии. Специалисты рассматривают документы и выносят вердикт. В случае отказа придется обращаться в суд. Рассмотрим нюансы процедуры подробнее.

Кто может обратиться за снижением стоимости земли?

Заинтересованное лицо должно обладать соответствующими правами для уменьшения цены по данным кадастра. Обратиться могут граждане или организации, пользующиеся участком на следующих правах:

  • право собственности;
  • безвозмездное бессрочное пользование;
  • пожизненное наследуемое владение;
  • аренды (при этом требуется письменное согласие собственника, если это не муниципалитет или государство).

Помимо лиц, перечисленных в списке, Верховный суд РФ предоставляет право снизить кадастровую цену земли гражданам, которые изъявляют намерение выкупить участок.

Если надел принадлежит крестьянско-фермерскому хозяйству, то есть по факту находится в долевой собственности, то потребуется согласие всех участников. К рассмотрению принимается только коллективное заявление. Волеизъявление владельца одного земельного пая не будет рассмотрено.

Это связано с тем, что данные кадастровой оценки распространяются на весь массив, принадлежащий КФХ. Если понижается стоимость одного участка, то землевладельцы соседних наделов также вправе ее уменьшить.

Куда обращаться?

Чтобы уменьшить установленную цену, правообладателям необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения земельного участка. Попасть к сотруднику Росреестра можно в порядке живой очереди или записаться на прием заблаговременно. Сделать это можно на официальном сайте ведомства или по телефону 8 (800) 100 34 34.

Потребуется написать заявление, после рассмотрения которого, будет вынесено положительное или отрицательное решение. Отказ оформляется в письменной форме с объяснением причин.

Если отказ вызван техническими причинами, заявитель может исправить некорректности в документах и подать заявку вновь.

В остальных случаях, если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе оспорить его в судебном порядке.

Документы

Заявка будет рассмотрена только при наличии следующих документов:

  • заявление от имени собственника или правообладателя – когда собственников несколько написать заявление можно от имени любого из них;
  • общегражданский паспорт заявителя – если действует представитель, то потребуется также нотариальная доверенность;
  • правоустанавливающие документы – выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор аренды, купли-продажи, дарственная и т.д.;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, если участок поставлен на кадастровый учет в 2017 году;
  • отчет об оценке и договор с оценщиком или оценочной компанией.

Могут потребоваться и иные документы, подтверждающие необходимость переоценки. С 2017 года процедура была упрощена и теперь достаточно только трех документов – отчета об оценке, правоустанавливающих и заявления. Однако переходный период в регионах может затянуться до 2020 года, поэтому стоит уточнять перечень необходимых бумаг в территориальном отделении ведомства.

Заявление на уменьшение стоимости оформляется по установленному образцу. Бланк предоставляется в Росреестре. В дальнейшем оно направляется в комиссию по рассмотрению подобных споров.

В заявлении указываются личные данные землевладельца, такие как: ФИО, паспортные данные, адрес проживания, контактный телефон, адрес электронной почты. Текст заявления должен содержать просьбу о переоценке с указанием причины необходимости проведения этой процедуры.

Сотрудник Росреестра забирает все бумаги и предоставляет расписку. В этом документе будет указана дата, когда можно забрать оригиналы и принятое решение.

Сроки

Как правило, решение о том, принято заявление к рассмотрению или нет, выносится в течение семи дней. Если все документы оформлены корректно, а требование обосновано, заявка поступает в работу специальной комиссии. Дальнейшее рассмотрение займет больше времени – один месяц.

Если заявка не принимается в работу, то землевладельца уведомят об этом и причинах отказа. Опротестовать отказ можно в течение десяти дней посредством обращения в судебные органы.

Допускается обращение в суд в обход специальной комиссии. Этот способ дороже, но, как показывает практика, действенней. Однако в этом случае не обойтись без помощи профессионального юриста.

Если комиссия отказала

В любой ситуации, когда комиссия вынесла отрицательное решение, землепользователь имеет полное право обжаловать вердикт в судебном порядке в течение 10 дней.

Истцом будет выступать землевладелец, ответчиком – отделение Росреестра. Иск подается в суд по месту нахождения ответчика. Потребуется приложить доказательства того, что кадастровая стоимость была установлена неправомерно, а ведомство отказало в ее корректировке.

Для судебного разбирательства потребуются следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на землю;
  • общегражданский паспорт;
  • бумаги, подтверждающие наличие причин уменьшения кадастровой стоимости;
  • акты обследования местности;
  • справки от независимых оценщиков;
  • выписка с отрицательным решением комиссии;
  • квитанция об оплате государственной пошлины (выдадут в суде);
  • копия иска и вышеперечисленных документов для ответчика.

Копии документов для Росреестра заверяются нотариально. Направить их можно заказным письмом с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.

Стоимость

Процедура снижения кадастровой стоимости связана с существенными денежными расходами, а именно:

  • обращение в суд с посредничеством юриста – около 25 000 рублей;
  • посреднические услуги юриста для решения вопроса в досудебном порядке– 15 000 рублей;
  • работа оценщика – 10 000 рублей;
  • внесение корректировок в Росреестр – 350 рублей;
  • выдача выписки из ЕГРН – 300 рублей для граждан, 950 рублей для организаций;
  • подача искового заявления – 300 рублей для граждан, 4000 рублей для организаций.

Расценки на услуги оценщика и юриста могут отличаться в зависимости от региона и сложности вопроса. Тем не менее, несмотря на значительные расходы, в дальнейшем землевладелец существенно экономит на налогах или аренде.

При возникновении вопросов обращайтесь к юристу за консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Помните, что для скорейшего решения вопроса в вашу пользу (особенно в судебном порядке) целесообразно обратиться к юристу.

Источник: https://estatelegal.ru/oformlenie/kadastrovyj-uchet/kak-umenshit-kadastrovuyu-stoimost-zemelnogo-uchastka-samostoyatelno/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.