+7(499)495-49-41

Страховка титула: полезно или необходимо

Содержание

Что такое страхование титула при ипотеке и зачем оно нужно

Страховка титула: полезно или необходимо

Титул — законное право собственности на имущество, имеющее документарную юридическую основу.

Что такое страхование титула при ипотеке? Это страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Например, оно позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости.

Какой-такой титул?

Сотрудник московского агентства недвижимости «ИНКОМ» вспоминает курьезную историю, связанную со страхованием титула. Молодой человек хотел приобрести по ипотеке квартиру на вторичном рынке.

Кредит ему одобрили, но при условии обязательного страхования титула, поскольку выбранная квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. «А как же я застрахую титул, если у меня его нет? — испуганно спросил заемщик.

— Мои родители—– простые люди, и дворян в роду никогда не было»…

Молодого человека успокоили: «титул» — это на юридическом языке всего лишь право собственности, соответственно, страхование титула — защита от утраты права собственности на объект недвижимости.

Курьез курьезом, но уровень осведомленности заемщиков о титульном страховании крайне невысок, хотя оно и является обязательным требованием большинства банков при выдаче ипотечного кредита.

Страхование титула при ипотеке обеспечивает возмещение убытков кредитора (банка) в случае, если заемщик потеряет право собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге.

В то же время, страховать титул при ипотеке можно не только в пользу кредитора, но и в свою пользу (оформив это отдельным полисом).

Одна из важнейших особенностей титульного страхования — событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, нередко происходит до того, как заключается договор страхования. То есть страховке фактически подлежит прошлое приобретаемой квартиры.

Обязательно ли страхование титула при ипотеке? Нет. Но оно может уберечь от потери квартиры. Не секрет, что при ипотечной покупке (да и вообще при сделках с недвижимостью) серьезную долю расходов покупателя составляют различные юридические проверки.

В связи с этим заемщики наивно полагают, что раз «юридическая чистота» квартиры проверена со всех сторон и банком, и риэлторами, то бояться нечего.

А раз риска утратить право собственности нет, то и страхование титула необходимостью не является… Увы, заемщики ошибаются.

Ни один банк и ни одно агентство недвижимости не в состоянии проследить полную историю квартиры на вторичном рынке, и выявить всех возможных претендентов на эту собственность. Именно поэтому риск утраты титула существует при любой сделке.

За что же, в таком случае, берут деньги риэлторы и банковские юристы? А за то, что устанавливают подлинность предоставленных документов по сделке, проверяют указанные в них данные — например, что приватизация оформлена на имя Марьи Ивановны Петровой, а не Ивана Кузьмича Сидорова, что в квартире прописано два, а не четыре человека, и так далее. Но выяснить, нет ли среди собственников профессиональных мошенников, нет ли в числе наследников несовершеннолетних, чьи права каким-то образом ущемили, попросту невозможно за те сроки, что даются на подготовку ипотечной сделки.

Риск утраты права собственности при покупке недвижимости на вторичном рынке существует всегда Давайте рассмотрим подробнее, что же происходит в результате наступления страхового случая.

Риски утраты титула

Наступление страхового случая в отношении права собственность на недвижимости обычно выглядит как оспаривание этого права третьим лицом, причем оспаривание не на словах, а в форме судебного иска. Юристы делят подобные иски на два типа: виндикационный и о признании сделки ничтожной (недействительной).

Виндикационный иск

Представляет собой истребование недвижимости из чужого незаконного использования. Подать его может только законный собственник, способный доказать свои права.

В этом случае для заемщика самое главное — доказать, что он является добросовестным приобретателем, то есть на момент сделки ему не было известно о существовании иного собственника, чем фактический продавец, а также что недвижимость приобретена не безвозмездно, а с использованием личных и заемных средств.

И самый главный момент, который от заемщика не зависит, но который обязан установить суд — имел ли фактический продавец законное право на осуществление сделки, или же истец был лишен своего имущества помимо воли.

Классический пример виндикационного иска — пьющий родственник отказался от своей доли квартиры в пользу брата, который выставил квартиру на продажу.

А затем, проспавшись, заявил, что не руководил своими действиями, от доли отказываться не собирается и требует «вернуть все как было».

Самое неприятное, что суд может стать на сторону «алконавта», если в момент совершения нотариальных действий об отказе им от своих прав не было проведено медицинское освидетельствование (а также в ряде других случаев).

По закону, срок исковой давности по виндикационному иску составляет 3 года с момента, когда собственник узнал или мог узнать о выбытии имущества из его «владения». Вот почему риэлторы так не любят сделки с квартирами, находящимися в собственности менее 3-х лет, а банкиры категорически настаивают на страховании титула.

Иск о признании сделки ничтожной (недействительной)

Этот вид претензии тоже не фунт изюма, и способен изрядно помотать нервы и облегчить карманы. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка по купле-продаже недвижимого имущества может быть признана недействительной в связи с мошенничеством, нарушением прав несовершеннолетних, наследников, а также по ряду других причин.

Классический пример иска: ребенок, родившийся в 1993 году, не был включен в число участников приватизации по причине несовершеннолетия. Но с 1994 года несовершеннолетние получили по закону право на участие в приватизации. Этот закон имеет обратную силу.

И если квартира в 2012 году была продана, никто не мешает обойденному члену семьи подать иск о признании сделки недействительной на том основании, что его права на приватизацию были нарушены, что он не был поставлен в известность о возможности приобрести долю в собственности, и теперь требует восстановления в правах.

Постановление Конституционного суда № 6-п от 23.04. 2003 г. уточняет, что иск о признании сделки недействительной не может быть предъявлен, если суд признал ответчиков добросовестными приобретателями.

Кроме того, по данному типу иска может оспариваться только самая первая сделка с «нехорошей квартирой».

То есть, если вновь объявившийся собственник выдвигает претензию к человеку, перекупившему жилплощадь, используются положения виндикационного иска.

Вроде бы, все не так ужасно: ведь если сделка ничтожна, то ее как бы не было, следовательно, все должны остаться при своих – квартира возвращается продавцу, деньги — покупателю… Но де-факто для покупателя велик риск остаться и без денег, и без квартиры. И даже если в итоге все разрешится благополучно, жутковато представить временные, финансовые и нервные затраты в процессе доказывания, что вы не верблюд, то есть — добросовестный приобретатель, с которого взятки гладки.

Срок исковой давности по искам о признании сделки недействительной также составляет 3 года с момента заключения сделки.

Не надейтесь на государство, страхуйтесь на полную.

Стоимость страхования титула при ипотеке полностью оправдывается экономией средств и нервов при возникновении страхового случая.

Грамотные заемщики знают о существовании Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Credits.ru напоминает: статья 31.

1 этого закона устанавливает право на получение однократной компенсации при утрате права собственности на жилье.

Этим правом как раз и может воспользоваться добросовестный приобретатель, который по суду лишился квартиры. Но, во-первых, необходимо получить на руки судебное решение.

А во-вторых — и это самое главное – размер компенсации рассчитывается, исходя из суммы реального ущерба, но… не может превышать 1 миллион рублей. При существующем уровне цен на недвижимость в крупных городах – это смешная сумма, далеко не покрывающая реальные потери.

Да и сам процесс решения о компенсации и порядок выплаты зачастую зависит от доброй воли или прихоти конкретного чиновника. Так что при потере титула государство не слишком вам поможет.

Что же можно посоветовать заемщикам? Только одно: страхуйтесь! Причем на полную стоимость приобретенной квартиры — иначе получится по принципу «скупой платит дважды». В настоящее время это самый надежный способ минимизировать риски утрата права собственности на предмет ипотеки.

Не стоит даже гипотетически подводить себя к ситуации, когда вы потеряете «все, что было нажито непосильным трудом», и при этом останетесь с непогашенным ипотечным долгом. В то время как при наличии страхового полиса выплату банку в размере невыплаченного остатка долга и процентов по кредиту произведет страховая компания.

Страхование титула на полную стоимость позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть ваши собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Вместо эпилога

Учитывая вышеизложенное, страхование титула на полный срок кредитования является не только оправданным, но и необходимым.

В качестве последнего аргумента, напомним, что «в случае чего» представители страховой компании окажут вам квалифицированную юридическую помощь — в том числе и при отстаивании ваших интересов в суде.

Это не альтруизм — расчет: страховая компания не заинтересована в осуществлении страховой выплаты, поэтому приложит все усилия для отстаивания интересов заемщика.

Источник: https://credits.ru/publications/364328/strahovanie-titula-pri-ipoteke

Страхование титульное что это

Страховка титула: полезно или необходимо

24.07.2018

Объектом титульного страхования может стать не только квартира. Страховые договора заключается и на земельные участки, части помещений жилого или промышленного назначения, иные объекты недвижимости. Причем застраховать можно не только утрату права собственности, но и утрату права распоряжаться недвижимостью, пользоваться ею, владеть.

Почти всегда, обращаясь в банк для получения ипотечной ссуды, чтобы купить квартиру на вторичном рынке недвижимости, заемщику будет выставлено требование застраховать титул.

Сделки купли-продажи на вторичном рынке считаются весьма рисковыми.

Это не единственный вид страхования, которое требуется оформлять покупателю квартиры в ипотеку, чаще всего банки дополнительно требуют страховать недвижимость от пожара.

Титульное страхование сделок с недвижимостью, что это такое

  • Ее совершил недееспособный гражданин;
  • Сделку с общим имуществом совершил один из супругов без согласия другого;
  • Сделка была кабальной, то есть совершенной под угрозой;
  • Была совершена обманным или незаконным путем (например, плательщиком ренты без согласия ее получателя, или доверенное лицо собственника превысило полномочия);
  • В случае мошенничества;
  • Сделка совершена лицом, не отдающим отчета в своих действиях;
  • Нарушены права неучтенных наследников, несовершеннолетних детей;
  • Ошибки в оформлении документов.

Часто для уменьшения налогообложения в договоре купли-продажи указывается не реальная цена объекта, а существенно сниженная. Если в качестве подтверждения стоимости приобретенного жилья предоставляется подобный договор, то страховая сумма будет такой же заниженной.

Титульное страхование недвижимости

  • при участии в ней недееспособного, вследствие психического расстройства или ограниченно дееспособного гражданина, если он злоупотребляет алкоголем или веществами, содержащими наркотики, несовершеннолетнего;
  • если она совершалась неуполномоченным лицом;
  • неправоспособного юридического лица;
  • если гражданина ввели в заблуждение, к нему применяли насилие, были угрозы со стороны иных лиц, его обманули;
  • при стечении непредвиденных обстоятельств, вызванных злонамеренным соглашением сторонних лиц совершаемой сделки;
  • если во время осуществления сделки гражданин не был способен руководить собственными поступками, не понимал значения действий совершаемой сделки;
  • если имущество имеет несколько владельцев, один из которых отсутствует при совершении сделки.
  • жилая недвижимость — дома, квартиры, другие виды жилья, загородная недвижимость;
  • сооружения, здания различного назначения, например, гаражи;
  • офисные, другие виды нежилых помещений;
  • земляные участки разных площадей, принадлежащие как простым гражданам, так и физическим, юридическим лицам.

Рекомендуем прочесть:  Программа рефинансирования в втб

Что такое титульное страхование при ипотеке

Обеспечение страховкой оправдано не только в случаях, когда жилье в прошлом многократно передавалось от собственника к собственнику. Страховка титула на квартиру в новостройке позволяет защититься от мошенничества со стороны компании-застройщика, при выявлении попыток двойной продажи одной и той же собственности.

  • текущая рыночная цена объекта при покупке квартиры или иного жилья;
  • длительность действия договора со страховщиком (чем короче срок, тем выше тариф);
  • оценка риска на основании данных специальной юридической экспертизы, исследующей правомочность бумаг, надежность сторон сделки, участников страхового процесса.

Все о титульном страховании: что это и стоит ли игра свеч

А вот титул на квартиру в новостройке, как правило, не страхуют. До момента сдачи дома в эксплуатацию отсутствует право собственности на квартиру (есть лишь право требования). А как только застройщик завершает строительство, покупатель получает первое право собственности на объект. И в страховании титула просто нет необходимости.

  • «Глобус» отказал в страховании титула, мотивируя причины отказа. Значит, риск сделок слишком высок, и покупку лучше не планировать
  • Страховая дала «добро», но по завышенным тарифам. Вывод: риски по сделке высоки, но приемлемы
  • После оценки «Глобус» соглашается оформить страховку по средним по рынку тарифам. Покупку квартиры можно считать низкорисковой сделкой

Страховка титула: полезно или необходимо

Если по указанным документам, страховщику не удается оценить степень риска, запрашиваются иные документы. Их состав зависит от оснований приобретения продавцом права собственности на недвижимое имущество. При непредставлении дополнительных документов, страховщик может заключить договор с более высокой страховой премией.

Титульное страхование — что это такое? Титульным называют тип страхования, при котором в результате наступления страхового случая утрачиваются или ограничиваются права на приобретенную в собственность недвижимость. В каких ситуациях или обстоятельствах необходимо и полезно оформлять страхование титула, что это дает страхователю, сколько стоит полис? Ответы на поставленные вопросы и станут предметом внимания статьи.

Страхование сделки с квартирой

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая.

А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже).

Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см.

выше) на приобретаемую квартиру.

Страхование титула при покупке квартиры, оформлении ипотеки и собственности

  1. Обнаружение факта незаконности сделок, совершенных в прошлом времени.
  2. Выявление нарушений прав предыдущих собственников при их смене.
  3. Случайные ошибки должностных лиц, совершающих регистрацию прав собственности.
  4. Незаконность судебных решений, оспоренных в соответствующем порядке и пр.

Рекомендуем прочесть:  Как написать заявление в сбербанк о мошенничестве

Фактически страхование титула – это процедура защиты от существующих недостатков в титулах, являющихся юридическим основаниям для отмены права владения имуществом.

Она имеет важность тогда, когда возникает необходимость компенсации убытков, нанесенных покупателю в результате потери права собственности на приобретенную квартиру, земельный участок, дачу, дом.

Страхование титула: что это такое и зачем оно нужно? Титульное страхование: правила, условия, отзывы

В рамках минимизации собственных рисков, банк предлагает провести страхование суммы ссудной задолженности, которая обычно бывает меньше по сравнению с полной стоимостью жилья. В том случае, если данная цифра окажется ниже стоимости недвижимости, то возникает неполная защита.

Зачастую в целях уменьшения налогообложения в договорах купли-продажи указывают не реальную цену объекта, а существенно сниженную. В том случае, если в рамках подтверждения стоимости покупаемого жилья предоставляют подобный договор, то страховая сумма окажется такой же заниженной.

Титульное страхование: что это такое и зачем, цена, риски

Хотя при этом массово пользуются услугами риэлтеров стоимостью в среднем около 3% от сделки. При этом ни риэлтор, ни само агентство недвижимости абсолютно не гарантируют ничего (они оказывают консультационные услуги, что и прописано в стандартном договоре с агентством недвижимости).

В некоторых регионах АН вводят так называемые «гарантийные сертификаты», которые якобы гарантируют выплату стоимости квартиры, если выявятся какие-либо юридические проблемы. Это — уже лучше, чем ничего, но агентство недвижиомсти — это простое ООО с уставным капиталом в 10 тысяч рублей.

В случае возникновения серьезных или массовых проблем, им будет легче ликвидировать компанию, и «гарантийный сертификат» превратится в обычную бумажку. Кроме того, риэлторские компании часто страхуют свою профессиональную ответственность и используют это в качестве аргумента.

Но такая страховка страхует лишь ответственность риэлтора в рамках договора. А там опять «консультационные услуги».

Какие это могут быть риски? Во-первых, любые аферы с жильем (продажа по поддельным документам), во-вторых потерять право собственности можно из-за проблем с покупаемой квартирой в прошлом: продажа квартиры в прошлом без согласия супруга, детей, нарушение порядка приватизации (вдруг могут объявиться какие-нибудь зеки или несовершеннолетние, обделенные при приватизаии в начале 90-х, и выставить свои права на квартиру), продажа квартиры пенсионером, который признан недееспособным… В общем, вариантов может быть многое. Главное, что даже если вы идеально проверили договор купли-продажи и все документы продавца, вы не можете знать историю квартиры за последние 20 лет.

Страхование титульное что это Ссылка на основную публикацию

Источник: http://zakonandporyadok.ru/semejnyj-yurist/strahovanie-titulnoe-chto-eto

Страхование титула при покупке квартиры: оформление полиса, условия

Страховка титула: полезно или необходимо

Сегодня мы рассмотрим довольно интересный вопрос — титульное страхование недвижимости. Что это такое и для чего нужно?

В первую очередь эта тема может быть интересна тем людям, которые планируют инвестировать свободные средства в недвижимость. Если в ближайшее время вы планируете приобрести в собственность квартиру, дом или дачный участок — страхование титула может уберечь вас от многих неприятностей.

Дело в том, что когда вы покупаете жилье, право собственности на которое неоднократно сменило владельца, вы ставите себя в опасное положение.

Ваше право на приобретенную собственность может быть в любой момент оспорено одним из предыдущих владельцев. Оснований на то может быть множество.

Страхование права собственности титула как раз и призвано уберечь вас от подобных рисков. Давайте разбираться подробнее.

Итак, что же понимается под термином «титульное страхование недвижимости»? Что это такое? Так называют страховой продукт, обеспечивающий защиту от риска потерять право на собственность, если сделка будет оспорена и признана недействительной.

Интересно, что такой полис защищает человека не от того, что может случиться в будущем, а от возможных последствий того, что уже произошло когда-то.

На момент составления договора титульного страхования такие события не известны никакой из сторон и никак себя не проявляют.

Название описываемого полиса происходит от словосочетания «правовой титул», которое означает документ, подтверждающий исключительное право собственности на конкретное имущество.

На сегодняшний день такие договоры чаще всего заключаются одновременно с договором на страхование недвижимости. Такая собственность довольно часто выступает объектом длинных правовых цепочек. Одна и та же квартира может несколько раз продаваться, становиться объектом дарения, отчуждения любым способом, наследования и передачи из рук в руки, на основании решения судебных органов.

Если на любом из перечисленных этапов были допущены юридические неточности, то не только эта конкретная сделка, но и все последующие могут быть оспорены и признаны недействительными. В результате таких действий нынешний владелец жилья лишается прав на приобретенный объект недвижимости.

Титульное страхование, отзывы о котором самые положительные, как раз и защищает собственника от такого риска.

Зачем это нужно

Основной результат, который получает человек от такого вида услуг — компенсация убытков, полученных в случае потери собственности на приобретенную квартиру, дом или дачу. Помимо этого, в договоре могут быть предусмотрены иные компенсации, связанные с возмещением дополнительных потерь, связанных со страховым событием.

Страховым случаем при этом признается документально подтвержденный факт того, что вам нанесен реальный ущерб, связанный с утратой (полностью или частично) права собственности на жилье. При этом события возникли независимо от вашей воли и на основании судебного решения, уже вступившего в силу.

От чего защищает страхование титула

Приобретение любой собственности, а особенно жилья, требует взвешенного и ответственного подхода. Тут важно учесть каждую мелочь, все возможные неприятности. По данным официальной статистики чуть более одного процента сделок, заключенных в сфере недвижимости, признаются судом недействительными. Вроде бы немного, но это если дело не коснулось лично вас.

Причины для оспаривания могут быть различными. Например, при приватизации не были приняты во внимание интересы ребенка. Это уже является основанием оспорить сделку. Причем сделать это можно даже через два–три года.

Поскольку мошенническим схемам чаще всего подвержено именно жилье, страхование титула при покупке квартиры станет гарантией того, что ваши кровные не перекочуют в карманы «черных» риелторов.

Конечно, до заключения сделки стоит тщательно проверить всю подноготную приобретаемого жилья. Но сделать это бывает очень проблематично. Дело в том, что архивы чаще всего отказываются предоставить данные обо всех сделках, ранее совершенных с имуществом.

Мотивируют они свой отказ тем, что данных о последнем владельце якобы достаточно. На практике это далеко не так. Может объявиться намного более ранний собственник, и тогда права всех последующих владельцев, сколько бы их ни было, будут признаны судом недействительными.

Именно поэтому страхование титула собственности делает процесс купли-продажи намного более безопасным.

Когда сделку могут оспорить и признать недействительной

Существует несколько ситуаций, при которых заключение сделки могут признать недействительным:

  • при оформлении были предоставлены поддельные документы;
  • на приобретенный объект наложен арест из-за наличия непогашенных долгов одного из предыдущих владельцев;
  • квартира была куплена не у истинного владельца;
  • продавец умолчал о несогласии своей «второй половины» на проведение сделки;
  • на купленное жилье претендуют наследники одного из бывших владельцев.

В некоторых других случаях страхование титула квартиры также может обезопасить нового владельца от убытков в результате потери или ограничения права собственности:

  1. На момент сделки продавец являлся несовершеннолетним, страдал расстройством психики или был ограничен в дееспособности в судебном порядке.
  2. Документы были составлены с нарушением действующего законодательства.
  3. Утратили силу права доверенного лица, в случаях когда сделка совершалась продавцом не лично.
  4. Сделка была заключена обманным путем или под действием насилия или угроз.

Сколько это стоит

Итак, вы решили оформить страхование титула. Сколько стоит такой полис, и от чего зависит его стоимость? Сумма страхования принимается на основании соглашения сторон. Чаще всего она соответствует одному из таких параметров:

  • рыночной (действительной) стоимости жилья на момент подписания договора;
  • стоимости приобретения подобного жилья (стоимость замещения);
  • восстановительной стоимости, то есть суммы, необходимой для постройки такого же объекта;
  • суммы, указанной в договоре кредитования (если таковой оформлялся);
  • стоимости жилья по договору, в соответствии с которым были получено право собственности.

Что влияет на размер страхового тарифа

Платеж, который вам придется вносить в качестве страхового, также зависит от нескольких параметров:

  • величины страховой суммы;
  • количества рисков, учтенных в договоре;
  • истории дома или квартиры (количества прежних владельцев);
  • наличия франшизы и ее размера;
  • особенностей нормативной базы, существовавшей на момент заключения предыдущих сделок или приватизации;
  • срока действия полиса.

В зависимости от всех этих факторов тариф на страхование титула может исчисляться в размере от 0,1 до 5% от суммы страхования. Все зависит от условий договора.

Правила оформления

Такой вид страховки актуален не только в случае приобретения жилья на вторичном рынке. Титульное страхование недвижимости обезопасит вас также при покупке жилья в новостройке. Для правильного оформления договора нужно подготовить:

  1. Документ, подтверждающий право собственности на объект (покупка, дарение, наследование и др.).
  2. Свидетельство о госрегистрации.
  3. Техпаспорт жилья.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. План дома или земельного участка (если речь идет о страховании этих объектов).

Что делать при наступлении страхового случая

Если случилась ситуация, когда страхование титула все же пригодилось, следует немедленно известить об этом вашу СК. Вам нужно лично прибыть туда и в кратчайший срок предоставить такие документы:

  • гражданский паспорт или другой документ, подтверждающий вашу личность;
  • действующий договор титульного страхования;
  • оригинал и копию решения суда, устанавливающего факт отчуждения приобретенного имущества.

После тщательного изучения документов СК обязана выплатить вам всю сумму по договору. Кроме того, если в страховку был внесен пункт о компенсации иных расходов, например, судебных издержек, эти деньги вам также возместят.

Особенности страхования

К большому сожалению, договор на страхование титула не слишком популярен в нашей стране. Более того, многие люди даже не догадываются о существовании такой возможности. Поэтому при заключении страхового контракта довольно часто допускаются ошибки, наличие которых приводит к серьезным последствиям при наступлении страхового случая.

При подписании договора следует обратить внимание на такие моменты:

  1. Не стоит подписывать договор, в котором присутствует исчерпывающий список страховых рисков. Велика вероятность того, что какая-то ситуация будет просто не учтена, что впоследствии приведет к отказу в выплате. Лучше всего если в договоре будет указано, что возмещению подлежит утрата права собственности независимо от причины.
  2. Некоторые СК предлагают полис, в котором прописано, что возмещение полагается только по сделкам, совершенным при вашем непосредственном участии. Это также может негативно сказаться на получении выплаты.
  3. Довольно часто при заключении сделки с недвижимостью в договоре прописывается намного меньшая сумма, чем это есть в действительности. Делается подобное для того, чтобы максимально снизить размер налога. Поэтому при титульном страховании очень важно вписать в договор именно реальную сумму сделки, а не ту, что прописана в договоре купли-продажи.

Тонкости страхования титула при ипотеке

Довольно часто вместе с оформлением ипотеки банки обязывают клиента оформить страховку жизни и здоровья. Это и не удивительно, ведь банк заинтересован получить свои деньги в любом случае.

На страховании титула никто обычно не настаивает, ведь в нем заинтересован не банк, а вы сами.

Ведь даже в том случае, если покупка будет признана недействительной, деньги банку придется возвращать вам.

Кстати, титульное страхование при ипотеке очень выгодно самому покупателю. Ведь до заключения договора страховой агент обязан тщательно проверить все нюансы сделки и в случае чего предоставить клиенту помощь квалифицированного юриста. В общем, сделать все возможное, чтобы избежать наступления страхового случая.

Страхуя титул по ипотеке нужно помнить о том, что в договор нужно вписывать сумму не меньшую, чем придется выплатить в итоге. Да и сам договор страхования стоит заключать на тот же срок.

Когда страховка не поможет?

Титульное страхование не является абсолютной панацеей. К сожалению, существуют риски, при которых она не работает. Если после покупки жилья возникает обременение, не связанное с потерей собственности, титульный полис вам не поможет. Что это значит?

Вот небольшой пример. Вы приобрели квартиру, а через три года выяснилось, что в ней прописан еще один человек (без права собственности).

На момент совершения сделки он отсутствовал (например, сидел в тюрьме или был на заработках за границей), а теперь вернулся. Если жить ему больше негде, то в соответствии с сороковой статьей Конституции РФ, он будет иметь право на проживание в вашем доме.

В данном контексте ситуация не будет признана страховым случаем, так как на право собственности вовсе никто не претендует.

Так что не стоит рассчитывать на титульное страхование, как на панацею от всех бед. Во избежание неприятных ситуаций, нужно самостоятельно приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя от всех рисков.

Источник: http://fb.ru/article/262699/strahovanie-titula-pri-pokupke-kvartiryi-oformlenie-polisa-usloviya

Титульное страхование: специфика и польза

Страховка титула: полезно или необходимо

Задайте вопрос эксперту

Задать вопрос Все вопросы СтрахованиеНовости и статьиНазад Статья. 5.11.2014 Версия для печати

Каждый собственник жилья, особенно приобретенного на вторичном рынке, наверняка получал предложение застраховать недвижимое имущество на случай его утраты в результате прекращения права собственности.

В обиходе такой вид страхования называется титульным.

Специфика титула

«Титульное страхование предусматривает защиту интересов клиента при покупке недвижимости на случай, если приобретаемый объект будет истребован у владельца по различным основаниям», — поясняет директор департамента страхования имущественных видов страховой компании “ERGO” Марина Суркова. «Объектом страхования титула являются имущественные интересы страхователя, связанные с риском прекращения права собственности на приобретаемую недвижимость полностью или частично», — продолжает начальник отдела методологии и андеррайтинга титула СК «АльфаСтрахование» Ольга Боровикова.

Данный вид страхования имеет свою специфику. «Если другие страховые программы предусматривают возможные будущие риски, то титульное страхование защищает от событий, которые уже произошли с имуществом и его предыдущими владельцами», — комментирует начальник управления страхования ипотечных и финансовых рисков Санкт-Петербургского филиала ОАО «СОГАЗ» Вероника Сухова.

Приведем пару примеров. Допустим, человек купил квартиру, сделал ремонт, заселился и наслаждается комфортом. Вдруг откуда ни возьмись — наследник. Сидел в тюрьме, поэтому срок вступления в наследство пропустил. А сейчас требует квартиру любимой покойной бабушки. И началось — суды, адвокаты, нервотрепка. И чем закончится эта история для покупателя — та же бабушка надвое сказала.

Или другой вариант, уже про обстоятельства не из прошлого, а из настоящего. Продавец квартиры не совсем психически адекватен, однако признан вменяемым и дееспособным.

Он продал квартиру, а потом вдруг передумал и захотел вернуть ее назад.

Так вот, вполне возможно, что судебно-психиатрическая экспертиза докажет, что на момент заключения договора купли-продажи этот человек не понимал последствий своего поступка. В таком случае суд признает сделку недействительной.

И внезапное появление наследника, и психическая несостоятельность продавца — все это так называемые негативные обстоятельства, используя которые заинтересованные лица могут притязать на честно купленную вами недвижимость.

В перечне подобных обстоятельств директор Центра андеррайтинга розничного страхования СК «Альянс» Артем Искра выделяет следующие: нарушение прав третьих лиц, в том числе неучтенных наследников, несовершеннолетних детей, предыдущих владельцев; незаконность предыдущих сделок; неправомочность сторон по предыдущим сделкам; поддельные документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи; мошенничество; ошибки регистратора; недееспособность сторон по сделкам; незаконность владения недвижимым имуществом предыдущими собственниками.

При заключении договора титульного страхования подобные неприятные сюрпризы автоматически переходят в разряд страховых случаев. Таким образом, если в прошлом обнаружатся факты, из-за которых право собственности на недвижимость будет оспорено и владелец потеряет свое имущество, то полная сумма убытков будет компенсирована страховой компанией.

Для чего это нужно?

И все же, так ли необходимо титульное страхование? Возможно, обстоятельства, подобные вышеописанным, случаются не так часто и собственнику не стоит платить лишние деньги? Эксперты страховых компаний уверены: овчинка стоит выделки.

— Объекты недвижимости зачастую имеют длинную и непрозрачную историю перехода права собственности. И ни тщательная проверка риэлторов, ни нотариальное удостоверение сделки, ни государственная регистрация не могут гарантировать на 100%, что сделка купли-продажи не будет оспорена в суде. При этом тяжбы могут тянуться не один год, — рассказывает Ольга Боровикова.

— К сожалению, нет гарантии, что в свое время, в том числе во времена приватизации, были соблюдены все юридические нюансы, из-за которых право на квартиру у нового покупателя может быть оспорено бывшим владельцем.

По оценкам специалистов, около 10% сделок с недвижимостью в стране проходит с нарушениями.

Застраховав титул, покупатель может быть уверен, что в случае признания сделки недействительной он не потеряет деньги, в том числе, если приобретает квартиру по ипотеке: кредит будет погашен страховой компанией, — добавляет Вероника Сухова.

Кстати, об ипотеке. Законодательно страхование титула не является обязательным условием предоставления жилищного кредита. Страховать титул или нет, решает сам владелец квартиры. Однако титульное страхование все чаще становится неотъемлемой частью ипотечных сделок.

«Кроме страхования имущества от классических рисков — пожара, взрыва, стихийных бедствий, аварий водопроводных систем, банки все чаще требуют с заемщиков страхование титула как дополнительную гарантию возвратности кредита посредством получения страховой выплаты.

Для клиента это тоже выгодно, поскольку позволяет снизить ставку по кредиту», — добавляет Марина Суркова.

Стоимость и сроки

Во сколько же обойдется титульное страхование при покупке самых распространенных типов квартир, например одно- или двухкомнатных? Согласно данным СК «Альянс», при покупке 1-комнатной квартиры за 3,6 млн руб.

стоимость страховки на 1 год (это минимальный срок по данному виду страхования) составит от 10 000 руб. до 15 000 руб., 2-комнатной за 5 млн — от 14 000 руб. до 22 000 руб.

При оформлении страховки на 3 года можно получить скидку до 15% за единовременную оплату.

В целом о тарифах на титульное страхование страховщики говорят следующее: в СК «АльфаСтрахование» он варьируется в пределах от 0,15% до 0,4%, в СК “ERGO” разбег составляет от 0,07% до 0,3% от страховой суммы, в СОГАЗ ориентировочная стоимость страхового полиса начинается от 0,2% от страховой суммы. При этом представители компаний подчеркивают: однозначного ответа на вопрос о тарифах нет, так как стоимость страхового полиса складывается из комбинации рисков и суммы покрытия по результатам андеррайтинга (оценки рисков). «Величина тарифной ставки зависит от целого ряда факторов: количество сделок и чистота истории объекта недвижимости, полнота предоставленных документов, временные промежутки между проводимыми сделками и т. д. Другими словами, на стоимость полиса влияет не столько оценочная стоимость квартиры, сколько ее “история”», — говорит Вероника Сухова.

Артем Искра с ней согласен. По его словам, если квартира покупается у собственников, которые ее приватизировали или построили по договору долевого участия, то страховой тариф будет минимальным. Если квартира давно в обороте и много раз переходила из рук в руки, то тариф может быть заметно больше.

Наших читателей, кстати, интересовала возможность застраховать титул на стадии строительства. Но особенность титульного страхования в том, что застраховать можно только право собственности, зарегистрированное в установленном порядке. То есть, приобретая квартиру у застройщика по ДДУ или по договору уступки права требования, применить данный вид страхования нельзя.

Итак, титульное страхование — дело добровольное. Однако при покупке недвижимости, пожалуй, стоит прислушаться к мнению профессионалов, которые утверждают, что практически любая сделка с недвижимостью на вторичном рынке может быть оспорена и во многих случаях признана недействительной.

По статистике СК «Альянс», которая занимаемся титульным страхованием с 2000 года, в результате экспертизы приблизительно в 40% случаев обнаруживаются обстоятельства, способные повлечь наступление страхового случая. Примерно в 5% случаев вероятность реализации страхового риска настолько велика, что страховая компания вынуждена отказаться от заключения договора.

Поэтому специалисты рекомендуют титульное страхование при любых сделках с недвижимостью.

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

Источник: http://razned.ru/insurance/article/title-insurance-features-and-benefits/?sphrase_id=4366

Страховка титула собственника: назначение, особенности, правила и условия

Страховка титула: полезно или необходимо

Сегодня далеко не каждый обычный гражданин России знает, что такое титульное страхование и каково его назначение.

Оно представляет собой защиту от утраты прав собственности на недвижимое имущество, в первую очередь распространяется на объекты, приобретённые на вторичном рынке.

Некоторые полагают, что страхование титула при ипотеке – это ещё один способ получения денежных средств участников процесса. На самом деле оно обеспечивает надёжную финансовую защиту.

Действительно ли необходимо страхование титула при покупке квартиры?

При покупке недвижимого имущества покупатель получает вместе с ним титул собственника. Предметом страхования является именно его утрата. Иногда случается так, что в будущем сделка покупки-продажи недвижимости оспаривается и признаётся недействительной.

В этом случае добросовестный владелец жилья не имеет никакой финансовой защиты.
Если предшествующие сделки с недвижимым имуществом заключались с разными нарушениями, последний владелец может потерять как сам объект, так и заплаченные за него деньги.

Ему уже никто не возвратит.

Страхование добровольное либо принудительное

Страховка титула недвижимости часто выполняется добровольно. Не всегда при выдаче ипотеки банк побуждает к этому заёмщика. Этот вид страхования позволяет защититься от рисков оспаривания сделки в будущем. На момент заключения соглашения покупки-продажи лицо может не знать о всех подробностях.

Вероятность подобной ситуации особенно велика, если с недвижимостью производилось несколько сделок и она находилась в собственности нескольких людей. Проверить юридическую чистоту такого объекта собственными силами практически невозможно.

А вот страховщик в обязательном порядке перед подписания соглашения проводит детальную инспекцию для оценки риска. От её результатов и зависит стоимость услуг.

На что распространяется страхование титула?

Предметом страхования выступает право собственности на недвижимое имущество и участок земли, а также на объекты незавершенного строительства и нежилых помещений. Действие полиса может также распространяться на второе жильё. Многим интересно, зачем нужна страховка титула собственника в новостройке.

Каждый владелец новой квартиры может её потерять из-за мошенничества застройщика. Иногда происходит так, что компании один и тот же дом два или больше раз.
Страховка титула не оформляется на различные самовольные и нелегально построенные здания или помещения, выведенные из жилого фонда.

Также будет отказано в том случае, если при их сооружении были нарушены нормы безопасности. К данной группе принадлежит аварийное жильё.

Какие случаи признаются страховыми

Страховым случаем в подобной ситуации является утрата прав на владение объектом. Непосредственное событие – судебное решение о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества или документов на её осуществление недействительными.

Суд может принять решение об отмене сделки по таким причинам:

  • в сделке принимало участие недееспособное лицо;
  • договор имеет кабальные условия, его заключение было произведено под угрозой;
  • в сделке применялись мошеннические схемы;
  • сделка нарушает права неучтённых наследников;
  • объектом в сделке выступает общее имущество, при её заключении участвовал только один супруг без согласия второго;
  • сделка была проведена нелегально либо обманным путём. Например, доверенное лицо превысило собственные полномочия;
  • лицо, совершившее сделку, не отдаёт отчёта собственным действиям;
  • документы были оформлены с ошибками.

В договоре страхования может оговариваться ещё одно событие, следствием которого может стать утеря прав владельца. К такому событию может быть отнесена национализация или изъятие, уничтожение имущества, которое выступает предметом сделки.

Тарифы титульного страхования

На стоимость полиса влияют такие факторы:

  • Страховая сумма. Она представляет собой рыночную стоимость предмета страхования.
  • Срок действия договора. Обычно составляет не меньше 12 месяца, в некоторых случаях может достигать 10 лет.
  • Является ли недвижимое имущество новым либо уже находилось в эксплуатации.
  • Количество сделок, которые проводились с недвижимым имуществом за всё время его существования.
  • Вывод андеррайтера.

В чем состоит задача андеррайтера

Андеррайтер – это сотрудник страховой компании, который занимается оценкой рисков определённых объектов. Эксперт оценивает вероятность наступления особых ситуаций. С учётом процесса лицо устанавливает тарифы и стоимость полиса.

Страхование титула собственности в новостройке обычно стоит недорого. Некоторые компании для этого используют понижающие коэффициенты, другие – тарифы на страхование новой недвижимости. При увеличении количества сделок возрастает повышающий коэффициент. Андеррайтер уполномочен разработать заключение об изменении стоимости страхования.

С повышением срока и суммы страхования увеличивается стоимость услуг компании. На данный момент ставка на российском рынке находится в диапазоне от 0.3 до 3 процентов от максимальной компенсации.

Страховая сумма

Страховая сумма не может превышать стоимость имущества на день подписания договора, однако она может быть ниже указанной величины. Банк, который предоставляет кредит по ипотеке, иногда устанавливает требование в оформлении такого полиса.

Чтобы свести к минимуму свои риски, кредитная организация предлагает застраховать сумму предоставляемого займа. Обычно она меньше полной стоимости недвижимого имущества. В таком случае защита будет неполной.

Как бы то ни было, при возникновении страхового случая выплата будет производиться пропорционально. К примеру, если стоимость квартиры составит миллион рублей, а её застрахуют на 700 тысяч рублей, тогда компенсация составит лишь 70%.

В результате интересы банка будут защищены, однако страхователь может лишиться и квартиры, и заплаченных денежных средств. Поэтому мудро заключать договор страхования от потери прав собственности на полную стоимость приобретаемого жилья. В этом случае после удовлетворения требований банка участник защитного процесса получит остаток денежных средств.

Документы и подписание договора страхования

Чтобы оформить страховку титула, необходимо предоставить такие документы:

  • Договор покупки-продажи недвижимого имущества
  • Техпаспорт
  • Справка, оформляемая органами опеки при наличии детей возрастом до 14 лет
  • Правоустанавливающие документы – свидетельство о регистрации прав на собственность
  • Документ, подтверждающий стоимость предмета страхования
  • Домовая книга или выписка из неё

Важно помнить, что у страховщиков есть право получить другие документы, относящиеся к делу для оценивания страховых рисков.

Порядок подтверждения стоимости недвижимого имущества

Для подтверждения стоимости недвижимости необходимо представить такие документы:

  • Заключение независимого оценщика
  • Договор покупки-продажи, нотариально заверенная расписка или платёжные документы
  • Кадастровый паспорт
  • Документы, которые подтверждают затраты на строительство

Нередко для снижения налогообложения в договорах покупки-продажи вписывают не реальную стоимость объекта, а значительно заниженную. Если в страховую компанию будет подан такой документ, это приведёт к значительному занижению страховой суммы.

Срок действия договора

В стандартном исполнении период действия полиса страхования титула находится в диапазоне от 12 месяцев до 10 лет. Это объясняется сроками исковой давности, после которых сделки могут быть признаны недействительными.

Кредитные организации главным образом требуют, чтобы период действия полиса отвечал времени предоставления займа. При определении срока исковой давности необходимо учитывать день начала его начисления.

Наступление страховых случаев и выплаты по ним

Чтобы подтвердить наступление страхового случая, необходимо представить такие бумаги:

  • Иск с пометкой о его регистрации в судебном органе
  • Подтверждение судебного делопроизводства
  • Вступившее в силу судебное решение
  • Документе из различных органов, сообщающих о характере, причинах и величине ущерба

Страховая компания должна получить все необходимые документы с приложенным к нему заявлением главного участника. Сделать всё это нужно в срок, обозначенный в договоре. Страховщик должен быть извещён о наступлении страхового случая в течение трёх дней. Если сделать это позже, компания может отказать в выплате.

В обязанности страхователя входит передача своему представителю доверенности на обжалование и подачу протеста против решения суда. Страховая компания может попросить какие угодно документы, которые связаны с данным случаем.

Специалист может принять решение о компенсации в досудебном порядке либо при наличии подтверждающих документов и в случае выполнения своих обязанностей по договору.

Если на момент наступления страхового события страхователь не внёс либо просрочил оплату очередного взноса, тогда его сумма будет удержана из выплаты. В договоре должны подробно описываться случаи, в которых СК может оказать в компенсации.

При подписании договора необходимо быть внимательным и без стеснения задавать специалисту различные вопросы. Если срок исковой давности истечёт после сделки покупки-продажи, могут появиться неожиданные претенденты на жилую недвижимость.

Способы оформления страхования титула собственника

Заключить страховой договор можно в офисе компании или онлайн через интернет. Последний вариант абсолютно безопасный. На официальном сайте компании необходимо заполнить специальную форму и произвести оплату. После этого цифровой полис будет отправлен на электронный ящик клиента. Его можно распечатать. Документ имеет такую же юридическую силу, как и оформленный в офисе.

Отзывы клиентов

Проанализировав отзывы страхователей, можно прийти к выводу, что однозначной позиции к данному продукту нет. Кто-то видит пользу в оформлении полиса, другие называют его бессмысленным.

Главным недостатком клиенты считают размытость установленных сроков давности исков. За год величина платежей может достигать 10% стоимости недвижимого имущества, что заставляет задуматься об их целесообразности.

Источник: http://insdetails.ru/ipoteka/strahovanie-titula/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.